인천지방법원 2025타경513028. 인천 서구 당하동 거영블루힐 107동 4층 401호, 전용 56.86㎡의 다세대·도시형생활주택(단지형주택)입니다. 소유자 안병훈은 2022년 1월 7일 이 부동산을 거래가 180,000,000원에 취득했습니다. 이번 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022년 9월 29일 서울보증보험 주식회사의 가압류 29,098,080원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인입니다. 이강숙은 임대차계약일 2021년 8월 28일, 확정일자 2021년 11월 22일, 전입·점유개시 2021년 12월 3일로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 따라서 신건에서는 전액 배당되어 인수가 없지만, 낙찰가가 떨어져 보증금 전액을 배당하지 못하는 순간 미배당액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513028 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-25 거영블루힐 107동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 56.86㎡ · 도시형생활주택(단지형주택) · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 안병훈 (2022.01.07. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 과거 국민은행·농협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.29. 서울보증보험 주식회사 가압류입니다. 이후 중소기업은행, 파주연천축산업협동조합, 케이비국민카드, 인천축산업협동조합, 신한카드의 가압류와 국의 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이강숙 제4층 제401호 56.86㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 180,000,000원 | 전입·점유 2021.12.03 확정일자 2021.11.22 배당요구 2024.02.26 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 2.06억은 최근 거래의 144.1%
거영블루힐(105·106·107)은 20세대, 2015년 5월 15일 사용승인된 단지입니다. 전용 56.86㎡ 안팎의 확인 거래는 4건이며, 전체 평균은 164,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021~2022년의 더 높은 가격이 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 55.09㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2022.01 | 56.86㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 55.09㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.06 | 56.86㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 164,000,000원 |
최신 거래는 143,000,000원이고 최근 12개월 평균도 143,000,000원입니다. 현재 최저가 206,000,000원은 이 기준의 144.1%입니다. 게다가 최근 구간은 과거 거래 대비 -16.4%의 하락 추세입니다. 전체 평균 164,000,000원만 보고 “감정가 대비 할인”을 논할 상황이 아닙니다.
③ 유찰해도 실질취득이 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 기준 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 206,000,000원 | 0원 | 206,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 164,800,000원 | 18,307,200원 | 183,107,200원 |
| 2회 유찰 시 | 131,840,000원 | 50,805,760원 | 182,645,760원 |
이 구조가 핵심입니다. 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있기 때문에 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 이동합니다. 그래서 1회 유찰해 최저가가 164,800,000원으로 낮아져도 실제 부담은 183,107,200원, 2회 유찰해 131,840,000원이 되어도 182,645,760원입니다. 낙찰가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이강숙 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 29,098,080원 | 22,316,000원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 6,195,788원 | 0원 |
| 4. 파주연천축산업협동조합 가압류 | 26,245,752원 | 0원 |
| 5. 케이비국민카드 가압류 | 20,246,394원 | 0원 |
| 6. 인천축산업협동조합 가압류 | 8,502,450원 | 0원 |
| 7. 신한카드 가압류 | 8,464,626원 | 0원 |
| 8. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 206,000,000원에서는 이강숙의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,684,000원, 서울보증보험에는 22,316,000원이 배당되고 그 이후 채권은 미배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당하중학교 동측 인근. 다세대주택·아파트 단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 완정역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20m 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 속하며, 토지 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인 실거래가 4건, 최신 거래가 2023.08에 그쳐 가격 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 1회 유찰 시 164,800,000원만 볼 것이 아니라 인수 18,307,200원을 더한 183,107,200원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 2회 유찰도 같은 원리. 낙찰가 131,840,000원에 인수 50,805,760원이 붙어 실질취득은 182,645,760원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의는 적혀 있으나, 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 이강숙의 점유 및 실제 인도 상태를 현장에서 재확인하고, 배당 이후 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최신 거래 143,000,000원, 최근 12개월 평균 143,000,000원, 최근 추세 -16.4%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 물건은 신건 206,000,000원에서 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되므로 현재 매수인 인수액만 보면 0원입니다. 하지만 권리가 간단한 물건은 아닙니다. 이강숙은 말소기준보다 앞선 전입·점유로 대항력이 있고, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
가격은 더 불리합니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 143,000,000원인데 신건은 206,000,000원, 즉 144.1%입니다. 최근 거래 추세도 -16.4%입니다. 1회 유찰 후 실질취득 183,107,200원, 2회 유찰 후에도 182,645,760원으로 실제 부담은 크게 줄지 않습니다. 현재는 시세보다 비싸고, 유찰 뒤에는 대항력 임차보증금이 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄합니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
