인천지방법원 2025타경513073. 청라동 마루힐프라자 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2018.04.24. 농협은행주식회사의 채권최고액 447,600,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 엔에이치저축은행주식회사 근저당권 108,000,000원과 이후 인천신용보증재단·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
다만 이 사건의 핵심은 “인수 0원”만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용 중인 근린시설이고, 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 545,000,000원을 곧바로 시세 또는 저가 매수 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 가격 판단은 권리분석과 별도로 현장 임대수익·공실 가능성·동일 상권 거래사례를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513073 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-2 마루힐프라자 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 2층 201호 · 사용승인 2016.08.29 |
| 소유자 | 허정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 545,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 322,761,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 2018.04.24. 농협은행주식회사 근저당권 이후의 엔에이치저축은행주식회사 근저당권, 인천신용보증재단 가압류 10,833,334원, 경기신용보증재단 가압류 13,750,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 배당 구조 — 신건에서도 43,033,334원 미배당
현재 최저매각가 545,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 7,850,000원을 먼저 공제한 뒤, 농협은행주식회사 근저당권에 447,600,000원이 배당되고 엔에이치저축은행주식회사 근저당권에는 108,000,000원 중 89,550,000원만 배당됩니다. 두 가압류에는 예상 배당이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,850,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 447,600,000원 | 447,600,000원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 108,000,000원 | 89,550,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,833,334원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 580,183,334원 중 예상 배당은 537,150,000원이며, 현재 회차 기준 미배당은 43,033,334원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 545,000,000원 | 537,150,000원 | 43,033,334원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 150,943,334원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 237,066,534원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 436,000,000원, 348,800,000원으로 낮아지면 채권자 측 미배당은 각각 150,943,334원, 237,066,534원으로 확대됩니다. 그러나 현재 확인된 권리구조에서는 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것이 아니라 후순위 채권자의 미회수로 남으므로, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 중봉대로길에 위치하며, 주변에 각급학교·아파트 등 공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2016년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물 중 2층 201호이며, 승강기·옥내소화전·화재탐지시설·스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로에 접하고, 중로1류(폭 20m~25m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 4,818,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 현재 확인된 경매 임차인 신고는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 545,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 동일 건물·인근 상가의 매매사례와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 업종·공실 위험 확인. 현재 일반음식점 이용 상태이므로 기존 영업 지속 가능성, 공실 전환 가능성, 예상 임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계와 영업 주체가 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·상가 비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 상가 운영 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 근저당·가압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2018.04.24. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 545,000,000원이 시장에서 싼지는 판단할 실거래 근거가 없습니다. 게다가 일반음식점 이용 근린시설이라는 특성상 주거용처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 보류입니다. 권리의 깔끔함과 가격 메리트를 같은 것으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
