인천지방법원 2025타경513119. 인천 미추홀구 숭의동 수인아트빌 제1동 3층 302호, 전용 53.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 129,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.08입니다. 현재 소유자는 유지성으로 2021.08.26 매매를 원인으로 126,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로 청구금액은 135,451,725원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 자체보다 대항력 있는 주택임차권과 유찰 후 실질취득액입니다. 말소기준권리는 2022.06.03 국의 압류인데, 한국토지주택공사 명의 주택임차권의 확정일자는 2021.06.03, 전입·점유개시는 2021.07.02로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 현재 가격에서는 보증금이 전액 배당되는 시뮬레이션이지만, 가격이 내려가 배당 부족이 생기면 그 부족분이 매수인 인수액으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-153 수인아트빌 제1동 제3층 제302호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인로142번길 19-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.84㎡ · 지상5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2003.04.03 |
| 소유자 | 유지성 (2021.08.26. 매매 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 135,451,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차권
말소기준은 2022.06.03 갑구 19번 국의 압류입니다. 이후 2025.10.15 강제경매개시결정과 2025.10.29 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 11번 주택임차권은 등기 자체는 2023.09.07이지만 임대차계약 2021.06.02, 확정일자 2021.06.03, 주민등록·점유개시 2021.07.02로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리신고 1건
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제3층 제302호 53.84㎡ 전부 | 126,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.06.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 보증기관 명의 주택임차권 126,000,000원 한 건만 권리분석 대상으로 봅니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 1.29억과 최신 1.30억의 간격은 작다
수인아트빌1동의 확인된 거래는 4건이고, 최근 12개월 거래는 2026.02의 130,000,000원 1건입니다. 전체 4건 평균은 130,625,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 52.82㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 52.82㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 52.82㎡ | 3 | 126,500,000원 |
| 2021.08 | 53.84㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 130,625,000원 |
신건 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 130,000,000원의 99.2%입니다. 금액 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 전체 평균 130,625,000원 대비 98.8%이기도 하지만, 과거 140,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -0.6%로 하락 방향이라는 점까지 감안하면 현재 가격은 ‘시세보다 크게 저렴하다’고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 135,451,725원 | 394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 129,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 보증금 126,000,000원이 전액 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 394,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당액은 135,057,725원이고 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 129,000,000원 | 0원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 25,044,800원 | 128,244,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 45,326,080원 | 127,886,080원 |
표면상 최저가는 129,000,000원에서 103,200,000원, 다시 82,560,000원으로 크게 내려가지만 대항력 있는 보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조여서 실질취득은 거의 내려가지 않습니다. 따라서 1회·2회 유찰 구간에서도 비교 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액이어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 규모. 수인아트빌1동은 총 8세대이며, 본건 전용면적은 53.84㎡입니다.
- 입지. 숭의초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 토지는 남측으로 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지는 정방형·평지, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중점경관관리구역에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 지상5층 건물로 외벽은 드라이비트 마감, 기본 위생·급배수설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않은 소규모 다세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 11번 임차권 원문 확인. 임대차계약일 2021.06.02, 확정일자 2021.06.03, 전입·점유개시 2021.07.02의 대항요건을 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 제출됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 1회 유찰 시 103,200,000원이 아니라 128,244,800원, 2회 유찰 시 82,560,000원이 아니라 127,886,080원을 비교 기준으로 봐야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 130,625,000원보다 2026.02 최신 거래 130,000,000원과 최근 추세 -0.6%를 우선해 가격을 판단하는 편이 맞습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 2,606,000원과 한국토지주택공사 보증금 126,000,000원 등을 전제로 한 시뮬레이션이므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
현재 신건에서는 배당 시뮬레이션상 보증금 126,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 말소기준 2022.06.03보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항력 주택임차권이 존재한다는 점이 이 사건의 본질입니다.
1회 유찰하면 최저가는 103,200,000원까지 내려가지만 인수액 25,044,800원이 붙어 실질취득은 128,244,800원입니다. 2회 유찰 시에도 82,560,000원에 45,326,080원을 더해 127,886,080원입니다. 최신 실거래 130,000,000원과 비교하면 할인 폭은 여전히 크지 않고, 최근 추세도 -0.6%로 하락 방향입니다.
결론은 단순합니다. 현재회차는 배당상 인수 0원이라는 장점이 있으나 가격 안전마진이 얇고, 유찰 뒤에는 낮아진 낙찰가만큼 임차권 인수액이 늘어나는 구조입니다. 말소동의 확약서의 정확한 효력과 실제 배당을 확인하기 전에는 ‘유찰돼 싸진 물건’으로 접근하기보다 실질취득액 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 다세대입니다.
