인천지방법원 2025타경513139. 인천 문학동 미래타운 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김명희이며, 2022.01.10 매매를 원인으로 2022.02.08 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 128,000,000원입니다. 같은 날 남동새마을금고가 채권최고액 113,100,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.08.20 인천신용보증재단의 가압류 27,645,193원과 2025.10.21 남동새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당자료상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513139 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 340-6 미래타운 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로541번길 25-8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제4층 제402호 59.58㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 · 사용승인일 2001.07.25. |
| 현재 소유자 | 김명희 · 2022.01.10 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 남동새마을금고 / 76,534,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
과거에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있었습니다. 임대차계약일자는 2019.11.19, 확정일자는 2019.11.20, 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.12.13, 임차보증금은 108,000,000원이었습니다. 이 임차권은 2021.12.29 등기됐지만 2022.02.11 해제로 말소됐습니다. 현재 임차인 내역은 없고, 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 없이는 ‘싸다’고 볼 수 없다
이번 물건은 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 125,000,000원입니다. 다만 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 없기 때문에 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
등기부에는 현 소유자의 2022.01.10 매매 거래가액 128,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가는 이 과거 취득가보다 낮지만, 이를 곧바로 현재 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다. 입찰 전에는 반드시 최근 실거래를 별도로 대조해 신건 가격의 적정성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 남동새마을금고 | 113,100,000원 | 113,100,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 27,645,193원 | 9,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 140,745,193원 가운데 현재 회차 예상배당은 122,450,000원이며, 미배당은 18,295,193원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 18,295,193원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 42,945,193원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 62,585,193원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학초등학교 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2001.07.25.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 난방설비, 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·절대보호구역·현상변경허가 대상구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 대조. 감정가 125,000,000원의 적정성을 판단할 최신 거래 자료가 없으므로 문학동 다세대 실거래를 우선 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사의 임차보증금 108,000,000원 주택임차권은 2022.02.11 말소된 것으로 등기돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현재 임차인 내역은 없지만 실제 현장 점유자는 별도로 확인해 명도 일정을 판단해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 사용승인일 2001.07.25.인 다세대주택이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이번 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.08 남동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국토지주택공사의 108,000,000원 주택임차권도 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 다른 축인 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 신건 최저가는 125,000,000원이지만 최근 실거래가 없어 현재 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 접근 가능하지만, 가격은 최근 거래 확인 전까지 보류하는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
