인천지방법원 2025타경513420. 인천 미추홀구 주안동 690-18 성지빌라 4층 402호, 전용면적 48.85㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 조은호이고, 2000년 10월 18일 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 비케이자산관리대부 주식회사의 청구금액 65,561,564원에 따른 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “신건 1.27억”이 아닙니다. 등기상 을구 6번에는 2022년 9월 15일 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권이 있고, 권리분류상 말소기준권리 이전으로 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 입찰가를 판단할 때는 최저가만 보는 대신 이 금액까지 보수적으로 반영한 132,000,000원을 실질취득 기준으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 690-18 4층402호 · 인주대로265번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 조은호 (2000.10.18. 임의경매로 인한 낙찰) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이자산관리대부 주식회사 / 65,561,564원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 전세권 5백만원이 핵심
과거 1998~1999년의 가압류·경매신청과 1993년 근저당은 2000년 낙찰 과정에서 말소됐고, 2003년 도림신용협동조합 가압류도 2005년 해제로 말소됐습니다. 2002년 에스케이생명보험주식회사 근저당도 2021년 해지로 말소되어 현재 분석의 중심은 아닙니다.
반면 2022년 9월 15일 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권은 건물 전부를 범위로 하고, 존속기간은 2022년 9월 15일부터 2025년 9월 15일까지로 기재되어 있습니다. 권리분류상 2025년 10월 28일 강제경매개시결정보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있어 주의가 필요합니다.
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상이고, 별도로 위 전세권설정등기가 존재하므로 “임차인 없음 = 점유·명도 문제 없음”으로 단정할 단계는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
성지빌라(690-18)는 총 10세대, 1992년 7월 25일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 97,500,000원보다 최근 12개월 평균 93,500,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.67㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 48.67㎡ | -1 | 59,000,000원 |
| 2024.11 | 48.67㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2023.05 | 48.67㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 48.67㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2022.11 | 48.67㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 93,500,000원 |
현재 최저가 127,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 135.8%입니다. 더구나 전세권 5,000,000원을 보수적으로 인수한다고 보면 실질취득 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 141.2%가 됩니다. 최신 실거래 128,000,000원과 비교해도 약 103.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 주식회사에이치엔제이인베스트먼트대 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 비케이자산관리대부 주식회사 | 65,561,564원 | 65,561,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,860,436원 |
예상배당 계산상 채권 총액 70,561,564원은 전액 배당되고 소유자 잔여금은 53,860,436원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 전세권은 예상배당표상 전액 배당으로 계산되어 있으나 등기 권리분류상 인수 표시가 있으므로 실제 소멸 여부 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 127,000,000원 | 70,561,564원 | 53,860,436원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 101,600,000원 | 70,561,564원 | 28,816,036원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 81,280,000원 | 70,561,564원 | 8,855,396원 |
현재 신건은 가격 메리트가 약하지만, 제시된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 내려갑니다. 특히 최근 12개월 평균 93,500,000원과 비교하면 신건과 1회 유찰 가격의 의미가 크게 다릅니다. 다만 어느 회차든 전세권의 실제 인수·소멸 관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천기계공업고등학교 남서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 334.5㎡, 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 1992년 준공 다세대주택으로, 확인된 실거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래가가 45,000,000원부터 130,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소 여부. 을구 6번 전세권 5,000,000원이 권리분류상 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 후 소멸 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 예상배당에는 전세권 5,000,000원 전액 배당이 들어가 있으므로 실제 배당요구 및 배당으로 인한 권리 소멸 조건을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 93,500,000원의 135.8%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 -6.0% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이고 전세권설정등기가 존재합니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 다음 회차 가격은 101,600,000원, 그 다음은 81,280,000원입니다. 신건과 유찰 후 가격의 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.27억”이 아니라 “인수까지 포함한 총액”을 본다
이 물건은 신건 최저가가 127,000,000원이지만, 권리분류상 매수인에게 남는 것으로 표시된 전세권 5,000,000원을 보수적으로 더하면 실질취득은 132,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 93,500,000원보다 크게 높고, 최신 거래 128,000,000원도 웃돕니다. 게다가 최근 가격 추세는 -6.0%입니다.
예상배당 자체는 현재 최저가에서 충분하지만, 배당표의 전세권 전액배당 계산과 등기상 매수인 인수 표시가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 전세권의 실제 소멸 여부를 확인하는 것과 최근 시세에 맞는 가격까지 기다리는 것입니다. 현 신건 단계에서는 권리확인 부담과 가격 부담이 동시에 남아 있어 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
