인천지방법원 2025타경513737. 미래슈타인빌 1동 1층101호, 전용 49.17㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 이은직은 2022.12.19. 소유권을 이전받았고 거래가액은 93,000,000원입니다. 이 사건에서 일반적인 근저당이 아니라 2024.06.25. 중소기업은행 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 이후 인천신용보증재단 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2024.02.05. 한국토지주택공사 주택임차권등기입니다. 보증금은 111,000,000원이고 전입일은 2022.09.05., 확정일자는 2022.08.01.이라 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당표만 기계적으로 보면 신건 매각가에서 42,954,600원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 그러나 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 확약의 효력은 이 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513737 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1218-29 미래슈타인빌 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.17㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층101호 |
| 사용승인 | 2002.10.07 |
| 규모 | 미래슈타인빌(1동) · 4세대 |
| 소유자 | 이은직 · 2022.12.19. 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,700,000원 / 69,700,000원 (신건) |
| 청구금액 | 120,407,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 지운다
말소기준은 갑구 15번 중소기업은행 가압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 그보다 앞서 등기되어 있어 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·보증 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 | 111,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관성 신고 | 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관성 신고로 분류되므로 보증금을 별도 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 69.5%, 다만 추세는 -14.6%
미래슈타인빌(1동) 전용 49.17㎡ 거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 107,200,000원이지만 가격 판단은 최근 지표를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 100,333,333원, 최신 거래는 2023.02. 118,000,000원입니다. 최저가 69,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 49.17㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2022.12 | 49.17㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2022.07 | 49.17㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2021.09 | 49.17㎡ | 1 | 102,000,000원 |
| 2021.07 | 49.17㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.17㎡ | 3건 | 100,333,333원 |
확약이 유효해 실질 인수가 0원이라면 실질취득은 최저가와 같은 69,700,000원이고, 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -14.6%입니다. 따라서 단순히 과거 최고가 133,000,000원이나 전체 평균만 기준으로 가격 점수를 높게 잡는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건은 가격 할인은 분명하지만 하락 추세와 작은 거래 표본을 함께 봐야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,654,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 111,000,000원 | 68,045,400원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 15,390,328원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 7,955,934원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 서울보증보험 주식회사 | 120,407,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 부족분은 42,954,600원입니다. 그러나 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 적용했습니다. 확약 효력은 해당 임차권에만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 인천관교여중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층101호이며 사용승인일은 2002.10.07입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 169.0㎡, 공시지가는 1,573,000원/㎡이며 지목은 임야, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 미래슈타인빌(1동)은 4세대이고 확인 거래는 5건입니다. 최근 가격 추세가 -14.6%이므로 매도 시 과거 거래가만을 기준으로 기대가를 잡지 않는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약이 을구 6번 한국토지주택공사 주택임차권의 말소를 실제로 담보하는지 문구와 조건을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 계산. 확약이 없다면 신건 기준 룰상 인수액은 42,954,600원입니다. 유찰 시 56,643,680원, 67,594,944원으로 늘어나는 구조이므로 확약 확인 전 최저가만으로 판단하지 않습니다.
- 현장 점유. 보증기관성 신고를 제외한 실제 임차인 수는 0명으로 집계되지만, 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 전입관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하다면 실질취득 69,700,000원은 최근 12개월 평균 100,333,333원의 69.5%입니다. 반면 시장 추세는 -14.6%이므로 하락 여지를 함께 반영해야 합니다.
- 거래 표본. 미래슈타인빌(1동)은 4세대이고 확인 실거래는 5건입니다. 최신 거래는 2023.02. 118,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 매각기일 2026.09.08 전에 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서의 최신 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘확약의 효력’
이 사건은 표면적인 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가가 69,700,000원이고, 최근 12개월 평균 100,333,333원의 69.5%이기 때문입니다. 하지만 원래 권리 구조는 보증금 111,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재해 신건 기준 42,954,600원의 미배당 인수가 생기는 형태입니다.
이번 건에서 그 구조를 바꾸는 것은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 69,700,000원으로 내려옵니다. 그래서 가격 메리트가 실제로 생깁니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고 시장 추세도 -14.6%입니다. 확약 확인은 필수, 가격은 유리하되 환금성은 보수적으로. 이 물건의 결론은 여기에 있습니다.
