인천지방법원 2025타경513801. 구월프라움아트 4층 412호, 전유면적 18.88㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이원희로, 2022년 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 82,000,000원입니다.
권리구조에서 가장 먼저 봐야 할 것은 신한은행 근저당이 아닙니다. 2016년 설정된 48,000,000원 근저당은 2018년 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.11.10. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2025.02.13. 한국토지주택공사 명의의 77,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 인수 문제를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 4층 412호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 예술로204번길 19 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전용 18.88㎡ · 지상18층 중 4층 |
| 소유자 | 이원희 (2022.12.08. 소유권이전 · 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 78,997,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2016년 신한은행 근저당은 2018년에 이미 말소됐습니다. 이후 현재 소유자 이원희가 2022년 소유권을 취득했고, 2025.02.13. 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 77,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이 임차권은 2025.11.10. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다.
② 임차·승계 신고 — 실제 임차인 0명
| 명의자 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 77,000,000원 | 2022.11.15 | 2022.11.09 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관 승계 성격으로 처리하므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 보증금 77,000,000원 역시 별도 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 90.6%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
가격 판단은 전체 12건 평균 88,523,333원보다 최근 12개월 6건 평균 87,213,333원과 최신 거래 95,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.6%입니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.9% 낮아진 하락 추세이므로 이 차이를 그대로 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.23㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 19.65㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 19.32㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 18.02㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 19.32㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.0㎡ | 5 | 98,280,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 87,213,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 78,997,780원 | 178,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차보증금 배당 후 신청채권자인 서울보증보험 주식회사에 178,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 미배당은 78,819,780원입니다. 매수인 인수는 확약을 반영해 실질 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 79,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 63,200,000원 | 15,337,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,560,000원 | 27,750,080원 | 0원* |
* 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않는 원래 권리구조에서는 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예술회관역 북동측 인근이며 주위에 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔 용도이며 철근콘크리트구조 지상18층 건물의 4층 412호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 접도. 남측 및 동측으로 소로에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 244세대, 사용승인 2016.07.27.이며 경매 통계상 평균 유찰 5.7회·낙찰률 9.52%로 매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권에 실제로 적용되는지와 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 확약이 적용되지 않는다면 77,000,000원 임차권은 강제경매개시결정보다 선순위이므로 인수 구조가 달라집니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 88,523,333원보다 최근 12개월 평균 87,213,333원과 최신 95,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.9%입니다. 현재 최저가의 시세 차이를 전부 안전마진으로 보지 않는 편이 타당합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 5.7회·낙찰률 9.52%인 만큼 오피스텔 수요와 실제 매도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확약 이행’과 환금성이 승부처
이 물건은 최저가 79,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 87,213,333원의 90.6%라 표면적인 가격 차이는 존재합니다. 선순위 77,000,000원 주택임차권도 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.
다만 평가를 높게 주기 어려운 이유도 분명합니다. 최근 거래 추세가 -2.9%이고, 관련 경매 통계가 평균 5.7회 유찰·낙찰률 9.52%로 환금성이 약합니다. 결국 핵심은 “79,000,000원이 평균보다 낮다”는 한 가지 숫자가 아니라, 확약이 실제 말소까지 이어지는지, 그리고 이 가격에 다시 팔 수 있는 수요가 있는지입니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 여지 있음, 환금성은 보수적으로 보는 물건입니다.
