50,176,000원
광주지방법원 2024타경85701. 광주 북구 일곡동 일곡대림아파트 101동 14층 1407호, 전용 49.94㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 140,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 박형민은 전입신고와 확정일자를 2022.02.15에 갖췄고, 점유개시는 2022.03.02입니다. 말소기준인 국의 압류는 2024.02.14이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.
등기상 임차권등기는 2024.03.07에 이뤄져 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유가 이미 2022년에 시작됐습니다. 배당요구도 2024.03.07에 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조이며, 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서 보증금 145,000,000원 중 48,872,832원이 배당되고 96,127,168원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당분이 매수인 승계액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양일로305번길 11, 101동 14층 1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.94㎡ · 철근콘크리트조 17층 중 14층 |
| 단지 | 대림1 · 723세대 · 1997.12.26 준공 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.10.01 매매 · 거래가액 158,000,000원 · 2021.11.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 50,176,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,975,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.02.14 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 2024.11.08 강제경매개시결정, 2024.12.16 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 황윤주의 전세권 120,000,000원과 관련 근저당권은 2022.02.23 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 박형민의 보증금은 145,000,000원이며, 현재 최저가 기준 예상배당만으로는 전액 회수가 되지 않습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형민 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.15 점유 2022.03.02 확정 2022.02.15 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.07 | 96,127,168원 현재 최저가 가정 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건에서 최저매각가 50,176,000원을 그대로 시세와 비교하면 감정가의 35.84%, 최근 12개월 평균의 34.1%로 매우 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하므로 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 146,303,168원이어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.94㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 17 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 14 | 149,800,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2025.06 | 49.94㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 49.94㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 49.94㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.11 | 49.94㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2024.08 | 49.94㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 49.94㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 8건 | 147,225,000원 |
최근 12개월 8건 평균은 147,225,000원, 최신 거래는 2026.03의 151,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 146,303,168원은 최근 12개월 평균의 99.4%, 최신 거래의 96.9%입니다. 최근 12개월 가격은 이전 구간보다 7.1% 높은 흐름이며, 전체 12건 평균 143,983,333원만 놓고 보면 오히려 실질취득액이 그보다 높습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 승계 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 50,176,000원 | 96,127,168원 | 146,303,168원 |
| 5회 유찰 시 | 40,140,800원 | 105,981,734원 | 146,122,534원 |
| 6회 유찰 시 | 32,112,640원 | 113,865,388원 | 145,978,028원 |
즉 4회에서 6회 유찰로 매각가가 50,176,000원에서 32,112,640원까지 떨어져도 실질취득은 146,303,168원에서 145,978,028원으로만 변합니다. 추가 유찰이 곧 가격 메리트 확대를 뜻하지 않는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 임차인 박형민 보증금 | 145,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 148,975,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 박형민 보증금 중 96,127,168원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다. 국 및 북구의 압류가 존재하며 체납세액과 법정기일에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인의 실제 배당액과 승계액도 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일동중학교 북측 인근. 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 아파트의 14층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 공시지가 935,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 전용 49.94㎡ 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 8건 평균 147,225,000원, 최신 거래 151,000,000원입니다.
- 경매 이력. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회이고, 본건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,176,000원이 아니라 승계액을 합친 146,303,168원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 박형민의 전입 2022.02.15·점유 2022.03.02가 말소기준 2024.02.14보다 빠릅니다. 배당 후 미회수 보증금의 승계 범위를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국 압류와 북구 압류가 존재하므로 체납세액·법정기일에 따른 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 매수인 승계액은 더 커질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 146,122,534원, 6회 유찰 시 145,978,028원으로 낙찰가 하락 폭에 비해 총부담 감소가 매우 작습니다.
- 관리비 확인. 2024.11.29 부동산현황보고서에는 2024.6월부터 관리비 400,000원이 미납된 상태라고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “선순위 보증금 145,000,000원”이 핵심
이 물건은 감정가 140,000,000원이 50,176,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 박형민의 보증금 145,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 현재 예상배당 기준 96,127,168원이 매수인에게 승계됩니다. 그 결과 실질취득은 146,303,168원으로 올라가 최근 12개월 실거래 평균 147,225,000원과 사실상 비슷한 구간입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 승계액이 늘어 실질취득은 145,978,028원~146,303,168원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가”가 아니라 임차인 배당 후 얼마를 승계하고, 그 총부담이 최근 실거래와 비교해 어느 수준인가입니다. 현재 자료 기준으로는 권리분석 난도가 높고, 4회 유찰에도 실질 가격 여유가 크지 않은 구조입니다.
