광주지방법원 2024타경85701. 광주 북구 일곡동 일곡대림아파트 101동 14층 1407호, 전용 49.94㎡ 아파트입니다. 이 사건은 표면적인 할인율과 실제 취득비용이 완전히 다르게 움직이는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저매각가는 50,176,000원이지만, 임차인 박형민은 2022.02.15. 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 145,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2024.02.14. 세종세무서 압류보다 전입일이 앞서 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
따라서 매각대금에서 임차인이 전액 배당받지 못하면 부족분이 사라지는 것이 아닙니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 임차인에게 배당되고, 남는 96,127,168원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 즉 낙찰가 50,176,000원과 합친 실질취득은 146,303,168원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당분이 반대로 커지므로 총 취득부담은 보증금 145,000,000원 부근에 계속 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85701 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양일로305번길 11, 101동 14층 1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 14층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.10.01. 매매 · 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 50,176,000원 (4회 유찰, 감정가 36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,975,663원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 핵심 순서는 단순합니다. 임차인 박형민의 전입·확정일자는 2022.02.15.이고, 데이터상 말소기준권리는 2024.02.14. 세종세무서 압류입니다. 임차인이 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.03.07. 보증금 145,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박형민 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.02.15 / 2022.02.15 배당요구 2024.03.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 96,127,168원 |
박형민은 보증금 145,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 따라서 우선변제와 매수인 인수 위험이 동시에 존재합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 146,303,168원을 봐야 한다
동일 면적 49.94㎡의 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 147,225,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 14층 151,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 +7.1% 흐름입니다. 따라서 이 물건의 경제성은 최저가 50,176,000원을 시세와 비교해서는 안 되고, 현재 실질취득 146,303,168원을 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.94㎡ | 14 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 17 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 14 | 149,800,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 49.94㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2025.06 | 49.94㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 49.94㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 49.94㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 8건 | 147,225,000원 |
현재 실질취득 146,303,168원은 최근 12개월 평균 147,225,000원과 거의 같은 가격대입니다. 최신 14층 거래 151,000,000원보다는 낮지만, 대항력 임차인 보증금 인수 구조를 감수하면서 얻는 가격 차이가 크다고 보기는 어렵습니다. 특히 화면상 최저가가 최근 12개월 평균의 34.1%라는 숫자는 실질 부담을 전혀 보여주지 못하므로 가격 메리트 판단 근거로 쓰면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 임차인 박형민 보증금 | 145,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,975,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 박형민에게 48,872,832원이 배당되고, 보증금 부족분 96,127,168원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,176,000원 | 96,127,168원 | 감정가 36% |
| 5회 유찰 시 | 40,140,800원 | 105,981,734원 | 감정가 29% |
| 6회 유찰 시 | 32,112,640원 | 113,865,388원 | 감정가 23% |
5회·6회 유찰로 법원 최저가는 더 낮아지지만, 박형민에게 배당할 재원이 줄어 인수액은 각각 105,981,734원, 113,865,388원으로 증가합니다. 이 때문에 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 이 사건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 제대로 작동하지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 아파트 중 14층 1407호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일동중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측 및 동측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 935,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 단지. 대림1 · 723세대 · 1997.12.26. 준공, 동일면적 49.94㎡ 거래자료가 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,176,000원을 최근 시세와 직접 비교하지 말고, 인수 96,127,168원을 합친 실질취득 146,303,168원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 박형민 보증금 145,000,000원 중 현재 예상 미배당 96,127,168원이 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다.
- 추가 유찰 효과 확인. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 각각 105,981,734원·113,865,388원으로 커집니다.
- 세금 배당 변수. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이므로 실제 배당과 임차인 미배당액은 변동될 수 있습니다.
- 관리비. 2024.6월부터 관리비 400,000원 미납 기재가 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “50,176,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 법원 최저가는 50,176,000원이지만, 실제로는 대항력 있는 임차인 보증금의 미배당액 96,127,168원을 함께 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득은 146,303,168원이고, 최근 12개월 동일면적 평균 147,225,000원, 최신 거래 151,000,000원과 비교하면 시장가격과 크게 벌어져 있지 않습니다.
4회 유찰이라는 외형적인 할인 폭만 보면 강한 가격 메리트처럼 보이지만, 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 커지는 구조입니다. 5회 유찰 시 인수 105,981,734원, 6회 유찰 시 113,865,388원으로 증가합니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세권. 권리분석의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 박형민의 대항력과 145,000,000원 보증금입니다.
