인천지방법원 2025타경513946. 부평동 에이치비엘림캐슬 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 유지성으로, 2020.06.29. 매매를 원인으로 227,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서만 보면 후순위 권리가 많은 점이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권과 그 말소동의 확약을 함께 읽는 데 있습니다.

말소기준은 2022.09.30. 접수된 양천구(서울특별시) 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차관계는 주민등록일자 2022.06.03., 점유개시일자 2022.06.07., 확정일자 2022.05.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차보증금의 미배당 부분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 을구 1번 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다

핵심 선후관계는 명확합니다. 한국토지주택공사 임차관계의 주민등록일자 2022.06.03.은 말소기준 압류 2022.09.30.보다 빠르므로 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 합산하지 않는다

한국토지주택공사는 데이터상 보증금 대위·승계 중복신고이며 한재권을 승계한 것으로 정리되어 있으므로, 242,000,000원을 한재권의 보증금과 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 한재권 1명으로 봅니다. 한재권은 전입일 2025.05.02.가 말소기준권리 2022.09.30. 이후이므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 229,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에서는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

등기에는 현재 소유자의 2020.06.29. 거래가액 227,000,000원이 남아 있지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최근 거래 비교자료로 사용하지 않습니다. 따라서 가격 판단은 권리상 인수 0원 여부와 별개로 보수적으로 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 배당)

배당모형상 한국토지주택공사의 보증금에서 17,006,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 본 사건에는 해당 임차권 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 권리분석상 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 동유형 업무시설·공동주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통수준입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 제1종근린생활시설·업무시설·공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 기계식주차, 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 8M 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 을구 1번 주택임차권등기에 관한 확약 내용과 적용 범위를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사의 242,000,000원을 실제 임차인 한재권의 보증금과 별도로 더해 총보증금처럼 계산하면 안 됩니다.
• 한재권 임차관계 확인. 전입일은 2025.05.02.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현황과 계약관계를 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차보증금 및 후순위 채권의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 가격 별도 검증. 신건 최저가 229,000,000원은 감정가와 동일합니다. 최근 실거래 비교 없이 ‘권리가 정리됐다’는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하지 마세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·건축물대장·세금·대출 가능 조건을 용도에 맞춰 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 정리되지만, 가격은 별개다”

이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 242,000,000원 임차보증금이 최저가 229,000,000원을 초과해 보이는 위험형입니다. 실제로 현재 회차의 배당모형만 적용하면 집행비용을 제하고 한국토지주택공사에 224,994,000원이 배당되어 17,006,000원이 매수인 인수로 남습니다.

하지만 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수에도 더하지 않습니다. 실제 임차인은 한재권 1명이고, 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.

결론적으로 권리 측면의 주된 인수 위험은 확약으로 해소되어 있지만, 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 229,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당변동과 실제 임차인의 보증금 미상이 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권이 있으니 무조건 위험하다”도, “확약이 있으니 무조건 좋은 물건이다”도 아닙니다. 확약 원문을 확인해 인수를 0원으로 확정하고, 그 다음 229,000,000원의 시장가격 적정성을 별도로 검증하는 것이 순서입니다.