인천지방법원 2025타경513977. 송도동 이편한세상송도 102동 26층 2603호, 전용 70.2331㎡ 아파트입니다. 소유자는 신현주이고, 2019.01.18 소유권보존 후 2019.02.21 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임차권·가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 전숙교의 보증금은 330,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.06.03, 주민등록일과 점유개시일은 2022.07.07, 확정일자는 2022.06.03이며 2024.08.16 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 말소기준권리인 2019.02.21 근저당보다 전입이 늦어 대항력은 없고, 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513977 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 26층2603호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 113 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 70.2331㎡ · 지상 38층 건물 내 26층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 신현주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 604,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 259,596,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2019.02.21 농협은행주식회사 근저당입니다. 등기에는 2020.06.17 채권최고액 296,400,000원으로 변경된 기재도 있습니다. 이후 2024.08.16 전숙교의 주택임차권, 2025.06.02 하나캐피탈 가압류, 2025.06.30 연수구 압류, 2025.11.19 농협은행 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전숙교 | 제26층 제2603호 70.2331㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 전입 2022.07.07 확정 2022.06.03 배당요구 2024.08.16 | 대항력 없음 우선변제 판정 미상 승계 없음 |
전숙교는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 330,000,000원에 대해 임차권등기가 존재하고 배당요구도 신고돼 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 6.04억은 최근 시세보다 높다
e편한세상송도 전용 70㎡대의 최근 거래 12건 평균은 564,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 550,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 564,375,000원입니다. 신건 최저가 604,000,000원은 최근 평균의 107.0%로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.38㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 28 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 5 | 561,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 24 | 579,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 34 | 584,500,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 34 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 11 | 547,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 21 | 588,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 38 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 6 | 548,000,000원 |
| 평균 | 70㎡대 | 12건 | 564,375,000원 |
표본 최저는 500,000,000원, 최고는 590,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 604,000,000원은 최근 12건 최고 거래가보다도 높습니다. 최신 거래 550,000,000원과 최근 평균 564,375,000원을 함께 보면, 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 604,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,440,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 27,087,004원 | 27,087,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,072,996원 |
배당 가정표는 농협은행 근저당을 344,400,000원 기준으로 계산하고 있으며, 채권자 총 청구 371,487,004원은 전액 배당, 부족액 0원, 소유자 잔여 224,072,996원, 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 임차권자 전숙교의 보증금은 이 배당 가정표에 별도 배당액으로 표시돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 배당액은 매각 전 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천송담초등학교 북동측에 위치하며 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하고, 주변 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 38층 건물의 26층 2603호이며 사용승인일은 2018.11.06입니다.
- 단지. e편한세상송도는 2,708세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고 대로1류·대로3류·중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 신건 최저가 604,000,000원은 최근 12개월 평균 564,375,000원의 107.0%입니다. 현재 가격 자체에 할인은 없습니다.
- 임차권 원문 확인. 전숙교는 대항력 없음으로 분류되고 매수인 인수액도 0원이나, 보증금 330,000,000원·확정일자·배당요구가 존재하므로 실제 배당관계는 원문과 배당표를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2019.02.21 근저당의 최초 채권최고액 344,400,000원과 2020.06.17 변경 기재 296,400,000원을 최신 등기사항과 함께 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2025.06.30 연수구 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 483,200,000원, 2회 유찰 386,560,000원 시나리오를 최근 실거래와 다시 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 위”
이 사건의 핵심은 임차보증금 330,000,000원 자체가 아니라 순서입니다. 농협은행 근저당이 2019.02.21 먼저 설정됐고, 전숙교의 전입은 2022.07.07이므로 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 604,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 564,375,000원, 최신 거래는 550,000,000원, 최근 거래 최고도 590,000,000원입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 시나리오에서 가격 메리트를 다시 점검하는 사건입니다.
