인천지방법원 2025타경513986. 미추홀구 도화동 티오피시그니쳐 4층 402호, 전용 72.07㎡의 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이은환은 2022년 3월 14일 매매계약을 통해 거래가액 304,000,000원에 취득했고, 2022년 3월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택 등기도 기재됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 10월 22일 국의 압류입니다.

이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권과 실제 인수금액을 분리해 보는 것입니다. 박서혜는 전입 2022년 3월 28일, 확정일자 2022년 3월 8일, 보증금 304,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖습니다. 배당모형만 보면 신건 매각대금에서 239,784,000원을 배당받고 64,216,000원이 미배당되어 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 박서혜 부분의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

반면 이창재는 전입·점유개시가 2024년 7월 23일로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 60,000,000원입니다. 확정일자는 없으며 배당모형에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 박서혜에게 제출된 확약은 이창재에게 확대 적용할 수 없으므로, 이 60,000,000원은 별도 위험으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 밖 6,000만원은 남는다

임차인 분석

* 박서혜는 배당모형상 239,784,000원 배당 후 64,216,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박서혜 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 박서혜 임차권에만 적용되며, 이창재 보증금 60,000,000원에는 적용되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3.04억’으로 봐야 한다

티오피시그니쳐는 2021년 2월 4일 사용승인된 12세대 규모 건물입니다. 전용 72.07㎡와 71.95㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 253,253,333원이지만 2021~2022년의 265,000,000원~300,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어, 현재 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 187,520,000원, 최신 거래는 2026년 6월 209,000,000원입니다. 현재 최저가 244,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 130.1%입니다. 즉 인수금을 전혀 고려하지 않아도 이미 최근 시세 이상입니다.

확약을 반영한 실제 판단금액은 더 높습니다. 신건 낙찰가 244,000,000원에 이창재 보증금 60,000,000원을 더하면 실질취득은 304,000,000원. 이는 최근 12개월 평균의 162.1%, 최신 거래 209,000,000원의 145.5% 수준입니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래 대비 29.6% 하락한 추세이므로, 과거 전체 평균 253,253,333원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

배당모형 자체는 박서혜 미배당 64,216,000원과 이창재 60,000,000원을 합쳐 매수인 인수액을 124,216,000원으로 계산합니다. 다만 박서혜 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 박서혜 64,216,000원은 실질 인수 0원으로 보정합니다. 따라서 확약 반영 실질 인수위험은 이창재 60,000,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 감정평가 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근. 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 1km 부근에 경인국철 1호선 도화역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물, 사용승인일 2021.02.04. 기본 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 도로. 남동측 약 6미터 내외, 남서측 약 5미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 공시지가 1,399,000원/㎡ · 토지면적 936.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 주상기타 이용입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 2건, 최근 거래 추세는 과거 대비 -29.6%입니다. 전체 평균보다 최신 거래 흐름을 우선해 가격을 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박서혜 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상 임차권·조건·말소 절차가 실제 매각 후 이행되는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 이창재 60,000,000원 별도 계산. 박서혜 확약과 무관한 임차인입니다. 낙찰가에 60,000,000원을 더한 금액을 실질취득가로 보고 상한을 정해야 합니다.
• 최저가 244,000,000원도 최근 시세 이상. 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 130.1%입니다. ‘신건이라 할인 없음’ 수준을 넘어 최근 거래 기준으로 높은 가격입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -29.6% 추세입니다. 2021~2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 253,253,333원만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
• 유찰 후에도 인수금 유지. 1회 유찰 시 195,200,000원, 2회 유찰 시 156,160,000원이지만 이창재 60,000,000원은 별도로 남습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.25 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 내부상태 확인 한계. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인을 못했습니다. 현황·수리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 가격은 안전하지 않다”

이 사건은 처음 보면 보증금 304,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제 배당모형도 박서혜 미배당 64,216,000원과 이창재 60,000,000원을 합쳐 124,216,000원의 인수를 계산합니다. 그러나 박서혜 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 부분은 실질 0원으로 보정해야 합니다.

그렇다고 안전형 경매가 되는 것은 아닙니다. 확약 밖 이창재 보증금 60,000,000원이 남아 신건 기준 실질취득이 304,000,000원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균 187,520,000원보다 116,480,000원 높고, 최신 거래 209,000,000원보다도 95,000,000원 높습니다. 최근 시세 추세도 -29.6%입니다. 게다가 2회 유찰된 매각가 156,160,000원에 60,000,000원을 더한 실질취득 216,160,000원조차 최신 거래 209,000,000원을 웃돕니다.

주된 선순위 인수는 확약으로 해소됐지만, 별도 임차인 인수와 가격 문제가 동시에 남아 있습니다. 이 물건의 판단 기준은 ‘감정가 2.44억에서 얼마나 할인됐는가’가 아니라, 낙찰가 + 확약 밖 인수금이 최근 실제 거래가격보다 충분히 낮아지는지 여부입니다.