인천지방법원 2025타경514044. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 2층 201호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김인성·이지안으로 각 2분의 1 지분이며, 2021.12.23. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 경매개시결정보다 먼저 존재하는 주택임차권입니다.
을구 1번 정지영의 주택임차권은 보증금 260,000,000원, 전입 2021.11.29., 확정일자 2021.11.29.이며 배당요구도 확인됩니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.11.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 정지영의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류돼 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층 201호 · 한나루로527번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호 |
| 임차권 범위 | 2층 201호 84.14㎡ 전부 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 (2021.12.23. 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
등기상 핵심 순서는 명확합니다. 2023.12.29. 정지영의 주택임차권등기가 먼저이고, 강제경매개시결정은 2025.11.20.입니다. 정지영의 임차권은 보증금 260,000,000원, 계약일 2021.10.26., 점유개시 2021.11.26., 전입·확정일자 2021.11.29.로 기재되어 있습니다. 현재 배당표에서는 238,798,000원을 우선 배당하고도 21,202,000원이 남습니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지영 2층 201호 84.14㎡ 전부 · 주거 | 2021.11.29 | 2021.11.29 | 260,000,000원 | 2023.12.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 21,202,000원 인수 계산 |
| 권오정 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
권오정은 2025.03.18. 전입으로 말소기준일 2025.11.20.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 이 위험은 정지영 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약과는 별개로 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 최저매각가만 보면 243,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 늘어납니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 243,000,000원 | 21,202,000원 | 264,202,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 194,400,000원 | 69,121,600원 | 263,521,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 155,520,000원 | 107,457,280원 | 262,977,280원 |
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 정지영 보증금 | 260,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정지영 보증금은 238,798,000원 배당 후 21,202,000원이 남는 계산이며, 신청채권자 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근이며, 주위는 주거용 오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 각각 광대로와 소로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,452,000원/㎡, 토지면적은 178.2㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건 243,000,000원에 낙찰받는 경우에도 현재 배당표 기준 실질취득은 264,202,000원입니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 시 263,521,600원, 2회 유찰 시 262,977,280원으로 실질취득이 260,000,000원대에 머뭅니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함하는 문구인지 확인이 핵심입니다.
- 권오정 임대차 확인. 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수위험을 확정할 수 없습니다.
- 선순위 임차권 확인. 정지영의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 배당요구 후에도 현재 계산상 미배당액이 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “243,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 243,000,000원만 보는 것입니다. 정지영의 보증금은 260,000,000원이고, 신건 배당표에서도 21,202,000원이 미배당으로 남아 실질취득은 264,202,000원으로 올라갑니다. 유찰되더라도 인수액이 함께 증가해 실질취득은 1회 263,521,600원, 2회 262,977,280원입니다.
여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 유리한 요소가 있지만, 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 더욱이 권오정이라는 별도 점유자는 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수위험도 닫히지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인보다 선순위 임차권과 미상 점유자의 실체 확인이 먼저인 고위험 권리분석 사건입니다.
