인천지방법원 2025타경514092. 간석오거리역 남서측 인근 ‘간석트인자리애’ 3층 303호, 전용 60.95㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 백상훈으로 2020.08.05. 거래가 178,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.04.18. 국의 압류가 말소기준권리라는 점보다, 그보다 앞선 2020.07.15. 전입을 가진 임차관계가 존재한다는 데 있습니다.
박솔비는 보증금 178,000,000원, 확정일자 2020.07.01., 점유개시 2020.07.14., 주민등록 2020.07.15.로 확인되고 2024.08.28. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 인수권리로 명시됐으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 룰상 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 이는 박솔비 임차권에 관한 정리일 뿐, 별도로 조사된 김은실의 미상 임차위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 3층303호 · 남동대로915번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 60.95㎡ · 14층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.08.05. 거래가 178,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부상 과거 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.04.18. 국의 압류이며 이후 남동구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 박솔비의 2024.08.28. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만 보고 안전하다고 끝낼 수 없습니다. 박솔비의 실제 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확약 밖 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은실 | 오피스텔 | 2020.07.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박솔비 | 주거 (임차권등기) | 2020.07.15 / 2020.07.01 | 178,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
* 박솔비 임차권은 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출된 것으로 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 220,000,000원보다 최신 180,000,000원을 봐야 한다
간석트인자리애는 30세대, 2016.04.22. 준공된 오피스텔입니다. 확인되는 전용 60.95㎡ 안팎 실거래는 2건입니다. 전체 평균만 보면 220,000,000원이지만 2022.02.의 260,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 평균을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 60.82㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 60.96㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최저가 202,000,000원은 전체 평균 220,000,000원만 놓고 보면 낮아 보이지만, 최신 거래 및 최근 평균 180,000,000원과 비교하면 112.2%입니다. 즉 최신 가격대보다 22,000,000원 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표가 -30.8%로 하락 방향이므로, 전체 평균만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 박솔비 보증금 | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 20,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박솔비 보증금 178,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 신청채권자 주택도시보증공사는 20,372,000원을 배당받고 157,628,000원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 박솔비 기준 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 0원* | 20,372,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 0원* | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 0원* | 0원 |
원 계산상 박솔비의 미배당 보증금은 1회 유찰 시 19,462,400원, 2회 유찰 시 51,329,920원이 매수인 인수액으로 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 박솔비 임차권은 룰상 실질 인수 0원*으로 봅니다. 따라서 유찰로 가격이 내려갈수록 박솔비 보증금 때문에 실질취득액이 178,000,000원으로 고정되는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 김은실의 보증금 자체가 미상이어서, 전체 실질취득액 상한은 현재 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔 구조이며 전용 60.95㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역 남서측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 인천지하철1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층이며 승강기·난방·급배수·옥내소화전·기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가 2,482,000원/㎡, 토지면적 491.8㎡입니다.
- 환금성. 30세대 오피스텔이고 확인 거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은실 보증금 확인. 전입 2020.07.15.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 박솔비 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 평균·최신 거래 180,000,000원의 112.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -30.8%이므로 전체 평균 220,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 끝나는 물건은 아니다”
박솔비의 178,000,000원 임차권만 놓고 보면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 덕분에 실질 인수는 0원*으로 정리할 수 있습니다. 그러나 별도로 확인된 김은실은 2020.07.15. 전입으로 말소기준 2023.04.18.보다 앞서면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 위험을 해소하지 않은 상태에서 ‘인수 0원’으로 단정해서는 안 됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 감정가와 최저가 202,000,000원은 최근 평균·최신 거래 180,000,000원의 112.2%이고, 거래 추세는 -30.8%입니다. 2022.02.의 260,000,000원이 포함된 전체 평균 220,000,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시세 기준으로는 오히려 비쌉니다. 여기에 30세대 오피스텔, 평균 유찰 2.1회, 미상 임차위험까지 겹칩니다. 확약된 임차권은 정리되지만, 미상 임차인과 가격이 남는 D등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
