광주지방법원 2024타경87196. 광주 광산구 지죽동 광산엘리체레이크시티 103동 24층 2402호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 270,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 120,960,000원입니다. 권리의 기준점은 2024.04.25 설정된 광주중부신용협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다.
이후의 가압류·강제경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.07.01 이재형 명의의 소유권이전청구권가등기도 2025.05.07 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오 기준 0원입니다. 다만 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 용동길63번길 31, 103동 24층 2402호 (지죽동,광산엘리체레이크시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 25층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 이청길 · 2022.08.03 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 120,960,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 335,548,075원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.25 광주중부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 이청길입니다. 이후 박남방의 가압류, 김주원의 강제경매개시결정, 국·광주광역시 서구·광산구의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영성 | 2402호 | 2024.09.27 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 노정환 | 알수없음 | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입신고일은 모두 2024.09.27입니다. 말소기준권리인 2024.04.25 근저당보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 김영성의 보증금은 10,000,000원, 월세는 600,000원이며, 노정환은 보증금과 임대조건이 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고자는 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 120,960,000원입니다. 3회 유찰된 회차로 데이터상 감정가 대비 비율은 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 96,768,000원, 5회 유찰 시 77,414,400원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 오피스텔은 실제 매매가와 임대수익, 공실 가능성 등 시장자료를 별도로 대조해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,493,440원 |
| 2. 근저당 · 광주중부신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박남방 | 13,127,400원 | 13,127,400원 |
| 4. 경매개시결정 · 김주원 | 335,548,075원 | 45,339,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 408,675,475원, 채권자 예상배당 합계는 118,466,560원, 미배당액은 290,208,915원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 290,208,915원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 96,768,000원 | 94,626,176원 | 314,049,299원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 77,414,400원 | 75,620,941원 | 333,054,534원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 데이터상 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 335,548,075원이고, 현재 회차 예상배당은 45,339,160원입니다. 4회 유찰 시 21,498,776원, 5회 유찰 시 2,493,541원으로 감소합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 25층 건물의 24층 2402호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 광산구 지죽동 ‘죽천제’ 남측 인근으로, 미개발 농경지·자연림·단독주택·업무시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 455,100원/㎡이며 토지면적은 25,804.5㎡입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입과 확인이 불가능해 통상적인 현상 및 관리상태를 상정해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 3회 유찰과 감정가 대비 44.8%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 대조. 김영성·노정환 모두 전입일은 말소기준보다 늦지만, 노정환의 보증금과 두 점유자의 확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·서구·광산구 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 관리상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 오피스텔 수익성 확인. 매매가뿐 아니라 실제 임대조건과 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.25 광주중부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 두 점유자의 전입일은 모두 그 이후입니다. 후순위 가압류와 세금 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 270,000,000원에서 3회 유찰돼 120,960,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 현재 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없는 상태에서 가격 가점을 주기는 어렵고, 3회 유찰이라는 시장 반응도 무시할 수 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증. 여기에 세금 압류와 임차관계 원본 확인까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
