인천지방법원 2025타경31142. 김포시 통진읍 옹정리 일대 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 가동이 공부상 기숙사와 부대시설, 나동이 공장, 다동이 경비실이며 모두 현황 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사푸마시이고, 현재 말소기준권리는 2024.10.08. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다.
등기상 말소 구조 자체보다 더 중요한 지점은 임차관계입니다. 현황조사에는 주식회사 초록정이 2024.09.03. 전입한 것으로 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31142 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 옹정리 100 |
| 등기 대상 | 옹정리 100, 100-3, 100-6, 100-10, 100-1, 100-13, 100-14, 101-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동 기숙사 및 부대시설 · 나동 공장 · 다동 경비실 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사푸마시 |
| 감정가 / 최저가 | 25,128,699,520원 / 25,128,699,520원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.08 |
| 신청채권액 | 5,000,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 전입은 확인 필요
2021.01.08. 농업회사법인주식회사푸마시로 소유권이 이전된 뒤 주식회사무궁화신탁, 수협은행을 거친 신탁등기는 모두 말소됐고, 2024.10.08. 주식회사푸마시로 신탁재산이 귀속됐습니다. 같은 날 민물장어양식수산업협동조합 6,000,000,000원과 강릉시수산업협동조합 4,800,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 민물장어양식수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 두 근저당과 2025.01.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 초록정 | 2024.09.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현황조사 자료에는 말소기준권리보다 빠른 전입만 확인될 뿐 보증금이 기재되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 얼마인지 알 수 없어, 회차별 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 25,128,699,520원이고, 사건 자료상 현재 회차는 2회 유찰·감정가 100%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 20,102,959,616원, 4회 유찰 시 16,082,367,692원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,128,699,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 253,686,995원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강릉시수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,075,012,525원 |
제공된 배당계산에서는 두 근저당 채권 10,800,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 주식회사 초록정의 보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정치로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 김포외국어고등학교 남동측 인근으로 중소규모 공장과 근린시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 가동은 공부상 기숙사 1~4층 약 304개호 및 지하1층 부대시설, 나동은 공장, 다동은 경비실이며 감정 현황은 모두 공실입니다.
- 관리상태. 가동과 나동 지하1층은 내부 관리상태가 불량하고, 가동·나동·다동은 현장조사 당시 전기가 들어오지 않은 상태였습니다.
- 재감정. 2026.07.22. 재감정평가가 이뤄졌습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함되고, 목록 4·5·6 토지 일부 약 601㎡는 도시계획시설도로 및 접도구역에 저촉되는 점을 감안해 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 포함되고, 소유자 미상의 제시외물건 ㅁ 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 부합물. 옹벽·수목·휀스·대문과 생태공원 표기 부분의 수목·가로등·조경석·벤치·화단은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 계획관리지역이며 공시지가는 412,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 초록정의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원자료에서 금액을 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 감정평가상 건물은 공실인데 현황조사에는 주식회사 초록정 전입이 확인되므로 실제 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 25,128,699,520원이나 유찰 후 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 제외물건 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 포함되고 소유자 미상의 ㅁ 컨테이너는 제외되므로 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 도로·접도 저촉 확인. 목록 4·5·6 일부 약 601㎡의 도시계획시설도로 및 접도구역 저촉을 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 현장조사 당시 전기가 들어오지 않았고 일부 지하층 관리상태가 불량하므로 실제 설비 상태와 복구 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권 미배당 0원 ≠ 매수인 인수 0원”
이 사건은 두 근저당이 매각대금 안에서 전액 배당되는 계산이고, 말소기준권리 이후 등기 역시 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 주식회사 초록정의 2024.09.03. 전입이 2024.10.08. 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금이 확인되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득가는 미상입니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 계산보다 임차보증금·점유 범위·배당요구 여부 확인입니다.
