인천지방법원 2025타경31142. 경기도 김포시 통진읍 옹정리 100 일대에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 일반적인 아파트나 단독 건물 경매와는 성격이 다릅니다. 공부상 기숙사인 건물 가동(약 304개호), 공장인 나동, 경비실인 다동과 여러 필지가 하나의 경매 대상에 포함된 복합시설입니다.
현재 소유자는 주식회사푸마시입니다. 2024년 10월 8일 민물장어양식수산업협동조합과 강릉시수산업협동조합이 각각 근저당권을 설정했고, 그중 민물장어양식수산업협동조합의 60억원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 1월 23일 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저가는 123억 1,306만원으로 감정가의 약 49%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 옹정리 100 일대 |
| 등기상 대상 토지 | 옹정리 100, 100-3, 100-6, 100-10, 100-1, 100-13, 100-14, 101-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 기숙사, 공장, 경비실 및 부속 토지 |
| 건물 가동 | 공부상 기숙사 및 부대시설 · 지하 1층~지상 4층 · 약 304개호 · 현황 공실 |
| 건물 나동 / 다동 | 공장(지하 1층~지상 1층) / 경비실(지상 1층) · 현황 공실 |
| 건물 사용승인 | 2015.12.22 |
| 소유자 | 주식회사푸마시 |
| 감정가 / 최저가 | 25,128,699,520원 / 12,313,063,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 민물장어양식수산업협동조합 / 5,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.08. 을구 7번 (1) 근저당권 · 민물장어양식수산업협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 추가 근저당권 | 강릉시수산업협동조합 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별도 확인
등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 10월 8일 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60억원입니다. 같은 날 강릉시수산업협동조합도 48억원의 근저당권을 설정했습니다.
두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 근저당권 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 채권의 채권최고액 합계는 108억원으로, 실제 채무 잔액이나 배당액은 채권계산서 등을 통해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 초록정 | 2024.09.03 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 확인 불가 |
확인되는 실제 임차인은 주식회사 초록정 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류되는 임차인은 없습니다. 따라서 별도의 보증기관 명의 보증금을 실제 임차인 보증금에 중복 합산할 문제는 없습니다.
초록정의 전입일은 말소기준권리보다 35일 빠릅니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 판정되어 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당관계를 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다.
③ 가격 및 유찰 시나리오 — 감정가의 49%, 그러나 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 12,313,063,000원입니다. 감정가 25,128,699,520원의 약 49% 수준으로, 네 차례 유찰을 거쳐 가격이 내려온 상태입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아닙니다. 약 304개호 규모의 기숙사와 공장, 경비실, 복수 토지가 묶인 복합시설입니다. 일반 주거용 부동산의 거래가격을 기준으로 평가하기 어렵고, 실제 임대수익이나 시설 가동 가능성도 확인되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 근저당권자 총 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 12,313,063,000원 | 10,800,000,000원 | 0원 | 1,387,532,370원 |
| 5회 유찰 시 | 9,850,450,400원 | 9,749,545,896원 | 1,050,454,104원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,880,360,320원 | 7,799,156,717원 | 3,000,843,283원 | 0원 |
회차별 배당은 제시된 시나리오의 근저당권자 총 배당액과 미배당액을 기준으로 표시했습니다. 실제 채권액, 집행비용 및 임차인 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당권 합계 108억원을 모두 배당하는 모형입니다. 5회 유찰 시에는 채권자 총액 중 약 10억 5,045만원이 미배당되고, 6회 유찰 시에는 약 30억 84만원까지 미배당액이 증가하는 것으로 계산됩니다.
이 시나리오는 매각가격이 낮아질 때 채권자의 회수액이 감소하는 구조를 보여줍니다. 하지만 매수인에게는 별개의 문제입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰가격만으로 매수인의 최종 취득비용을 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 12,313,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1% 추정) | - | 125,530,630원 |
| 1. 민물장어양식수산업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 2. 강릉시수산업협동조합 근저당 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,387,532,370원 |
위 배당표는 두 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 5,000,000,000원이며, 이는 민물장어양식수산업협동조합 근저당권의 채권최고액 6,000,000,000원과 구분해야 합니다. 실제 채권 잔액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 옹정리 소재 김포외국어고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장과 근린시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 다만 대규모 기숙사·공장시설의 실제 운영을 위해 필요한 물류·통근 동선은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 규모. 기숙사 가동은 약 304개호 규모입니다. 통칭 101동 약 61개호, 102동 약 126개호, 103동 약 117개호로 구성되어 있으며 지하 1층 부대시설을 갖추고 있습니다. 나동은 공장, 다동은 경비실입니다.
- 시설 상태. 감정평가 당시 가동·나동·다동 모두 전기가 공급되지 않는 상태였습니다. 가동 지하 1층은 건물 내부 관리상태가 불량한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 전력 공급 재개, 전기설비 안전성, 소방·승강기·급배수·난방설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 설비. 가동에는 기본 위생·급배수설비, 전기설비(1,750KVA), 보일러 난방설비, 소방설비, 승강기 3대, CCTV 및 천장형 에어컨 등이 기재되어 있습니다. 공장 나동에는 화물용 승강기 등이 기재되어 있으나 현재 가동 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지 이용. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(복합형), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 일부 필지에는 준보전산지, 토지거래계약허가구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 도로 저촉. 매각물건명세서 비고에 따르면 일단의 토지 중 목록 4·5·6은 도시계획시설도로 및 접도구역에 약 601㎡가 저촉됩니다. 일부 토지는 폭 30~35m의 대로2류 저촉 및 도시관리계획 입안 중으로 기재되어 있어 경계와 편입면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 형상·지목. 토지 정보상 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용, 지형은 평지·부정형이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 412,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 매각에 포함되지만, 소유자 미상의 제시외 물건 ㅁ(컨테이너)은 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있는 시설물과 실제 인도 범위를 구분해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 기숙사·공장·경비실이 묶인 복합시설입니다. 약 304개호의 기숙사를 실제 운영할 수 있는 수요, 임대 가능성, 용도 적합성 및 시설 정상화 비용을 확인해야 하므로 일반 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 주식회사 초록정의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공실과 전입기록 대조. 감정평가서상 공실과 현황조사상 전입기록이 함께 존재합니다. 임차인 퇴거 여부와 실제 사용관계, 시설 내부 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 2024.10.08. 민물장어양식수산업협동조합 근저당권을 기준으로 선후순위 권리를 다시 대조하세요. 같은 날 설정된 강릉시수산업협동조합의 48억원 근저당도 함께 확인해야 합니다.
- 채권 잔액 확인. 경매 청구액 50억원과 근저당 채권최고액 60억원은 서로 다른 금액입니다. 실제 대출 잔액, 이자, 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 전기·설비 복구비 산정. 감정평가 당시 전기가 공급되지 않았고 가동 지하 1층의 관리상태가 불량했습니다. 전기 인입·수전설비, 소방, 승강기, 난방 및 급배수설비의 검사와 복구비를 산정하세요.
- 토지 제한 확인. 목록 4·5·6의 도로 및 접도구역 저촉 약 601㎡, 대로2류 저촉, 도시관리계획 입안 내용을 지적도·토지이용계획확인서와 대조하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 포함 여부와 컨테이너 ㅁ의 제외 범위를 현장에서 확인하고, 제외 물건의 철거 및 인도 문제도 검토하세요.
- 시설 운영 가능성 검증. 기숙사 약 304개호의 실제 사용 가능 여부, 건축물 용도, 소방·위생·전기 기준, 공실 상태에서의 유지관리비 및 운영수요를 확인하세요.
- 관리비 및 체납 확인. 전기·수도·가스 등 공공요금, 시설 유지관리비, 세금 및 체납 관련 부담을 관계 기관과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 건축물대장을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 49%라도 인수위험과 시설 상태가 먼저다”
인천지방법원 2025타경31142는 감정가 251억 2,869만원에서 최저가 123억 1,306만원까지 내려온 네 차례 유찰 물건입니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아진 대형 복합시설 경매입니다.
하지만 핵심은 가격이 아닙니다. 2024년 9월 3일 전입한 주식회사 초록정은 2024년 10월 8일 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 매수인이 실제로 얼마를 인수해야 하는지 계산할 수 없습니다. 배당표에 표시된 소유자 잔여금이나 인수액 0원이라는 계산 결과를 최종 권리관계로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 자체도 단순하지 않습니다. 약 304개호의 기숙사, 공장, 경비실, 복수의 토지가 일괄매각되고, 감정평가 당시 전체 건물이 공실이며 전기도 공급되지 않았습니다. 토지 일부에는 도로 및 접도구역 저촉까지 있습니다. 따라서 낙찰 이후 정상 운영까지 필요한 시간과 비용을 충분히 검토해야 합니다.
