광주지방법원 2024타경87912. 전남 영광군 백수읍 하사리 소재 양어장·관리사·보일러실·물탱크실 및 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 현재 소유자는 박종철이며, 2017년 8월 10일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2017.08.10. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 중소기업은행 추가 근저당, 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 배당과 별도로 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
문제는 물건 자체의 성격입니다. 감정평가상 양어장은 가동하지 않고, 관리사는 공실, 보일러실과 물탱크실도 가동하지 않는 상태입니다. 매각은 토지와 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구를 포함한 일괄매각이고, 기계기구 중 일부는 소재불명·파손·전기시설 미비로 기재돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 재가동 비용과 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87912 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 백수읍 하사리 1025-3 |
| 등기 부동산 | 전라남도 영광군 백수읍 하사리 1025-3, 1025-4, 1025-6 제가동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 양어장(가동 안함) · 관리사(공실) · 보일러실(가동 안함) · 물탱크실(가동 안함) |
| 토지 정보 | 5,998㎡ · 농림지역 · 지목 양어장 · 토지이용상황 전 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 박종철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,530,779,000원 / 857,237,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 210,785,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2017년 8월 10일 중소기업은행 근저당권이고, 그 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당과 2024년 이후 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 56% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 857,237,000원으로 감정가 1,530,779,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 제시된 시나리오는 600,065,900원, 4회 유찰 시 420,046,130원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 857,237,000원 | 377,735,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 600,065,900원 | 632,334,759원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 420,046,130원 | 810,554,331원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 즉 낙찰가 하락은 매수인의 권리상 인수액을 늘리지 않습니다. 다만 양어장이라는 저환금 용도와 가동중단 상태를 감안하면 가격 자체의 적정성은 현장·설비 상태와 함께 별도 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,972,370원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 222,264,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,224,000,000원 중 846,264,630원이 배당되고, 377,735,370원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영광군 백수읍 하사리 ‘송정마을’ 남서측 인근으로, 주변에 양어장·자연부락·농경지가 소재하는 해안농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 양어장 가동 안함, 관리사 공실, 보일러실 가동 안함, 물탱크실 가동 안함으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 농림지역이며 농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 목록 3 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 ‘전’으로 이용 중입니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 양어장·농지·부속시설을 포함한 특수용도 물건이고 현재 시설이 가동되지 않아 활용성과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 현물 확인. 일괄매각 대상 기계기구 중 목록 2는 소재불명, 목록 3은 파손, 목록 4는 전기시설 미비 상태로 기재돼 있으므로 현존 여부와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 재가동 가능성 확인. 양어장·보일러실·물탱크실이 가동하지 않는 상태이므로 전기·급배수·보일러 및 양어장 설비의 재가동 비용을 점검해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야인 토지가 현황 ‘전’으로 이용되는 부분이 있어 실제 이용상태와 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실은 확인되지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서의 기계기구 목록과 토지·시설 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017년 8월 10일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 부동산의 실제 이용상태는 신중하게 봐야 합니다. 양어장은 가동하지 않고 관리사는 공실이며, 부속시설 역시 가동 중단 상태입니다. 일괄매각되는 기계기구 일부도 소재불명·파손·전기시설 미비로 확인됩니다. 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔어도 이를 곧바로 저가매수 기회로 단정할 실거래 근거는 없습니다. 권리는 인수 0원, 승부처는 시설 상태·재가동 비용·토지 규제와 환금성입니다.
