광주지방법원 2024타경87912. 전라남도 영광군 백수읍 하사리에 소재한 양어장 및 관련 건물·토지 경매입니다. 등기상 부동산은 하사리 1025-3, 1025-4, 1025-6의 제가동호로 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물은 양어장, 관리사, 보일러실, 물탱크실로 구성되며, 현재 양어장·보일러실·물탱크실은 가동하지 않고 관리사는 공실입니다.
최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 일반 주거용 부동산과 달리 시설 재가동 가능성·설비 상태·토지 이용 규제·새로운 수요자 확보가 거래가치를 좌우할 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 만큼, 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 수익 여력으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87912 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 백수읍 하사리 1025-3 |
| 등기상 부동산 | 하사리 1025-3, 1025-4, 1025-6 제가동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 양어장·관리사·보일러실·물탱크실 |
| 소유자 | 박종철 (2017.08.10 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,530,779,000원 |
| 최저매각가 | 685,790,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가 대비 44.8% |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 신청채권 청구액 | 210,785,030원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.10 을구 8번 중소기업은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 세금·채권액 검증이 중요
과거에 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정 등은 기존 등기에서 이미 말소된 이력이 있습니다. 2017년 경매 매각으로 박종철에게 소유권이 이전된 이후의 권리를 중심으로 분석해야 하며, 과거에 말소된 채권을 현재 인수채무나 배당채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
반면 아래 배당 예시는 최초 금액인 624,000,000원을 적용하고 있습니다. 따라서 이를 현재 유효한 채권최고액을 반영한 확정 배당표로 볼 수 없습니다. 최종 변경등기, 실제 채권잔액 및 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 45%가 시세 45%는 아니다
이 물건의 감정가는 1,530,779,000원이고, 3회 유찰 후 최저매각가는 685,790,000원입니다. 감정가 대비 가격은 44.8%이지만, 양어장이 현재 가동하지 않는다는 점을 반영한 실제 시장가격은 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,530,779,000원 | 100% | 가격 비교 기준 |
| 현재 · 3회 유찰 | 685,790,000원 | 44.8% | 현재 최저가 |
| 4회 유찰 시 | 548,632,000원 | 35.84% | 조건부 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 438,905,600원 | 28.67% | 조건부 시나리오 |
후속 회차 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각가격이나 향후 진행을 확정하는 수치는 아닙니다.
특히 비가동 시설의 재가동비, 파손 설비의 교체비, 소재불명 기계의 가치 제외 여부를 확인해야 실제 취득원가를 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 685,790,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다는 가정하에 작성한 배당 예시입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 중소기업은행의 근저당권에 배당하는 구조이며, 이 예시에서는 채권 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 적용 채권액 | 예시 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,257,900원 |
| 1. 을구 8번 · 중소기업은행 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 을구 9번 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 52,532,100원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권 청구액은 210,785,030원으로 표시되어 있으나, 배당 예시의 중소기업은행 총배당액은 이를 초과합니다. 복수 근저당권에 따른 채권 범위와 신청채권의 관계를 대조하지 않은 상태에서 청구액의 전액 만족이나 각 근저당권의 확정 배당액을 단정할 수 없습니다.
| 배당 시뮬레이션 | 현재 회차 | 4회 유찰 시 | 5회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가격 | 685,790,000원 | 548,632,000원 | 438,905,600원 |
| 채권자 배당 | 676,532,100원 | 540,745,680원 | 432,116,544원 |
| 채권 미배당 | 547,467,900원 | 683,254,320원 | 791,883,456원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션은 최초 근저당 채권최고액 등을 적용한 참고 수치로, 후속 변경등기와 세금 우선순위를 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영광군 백수읍 하사리 송정마을 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 양어장, 자연부락, 농경지 등이 소재하는 해안농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 양어장. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 내외벽은 판넬 마감이고 현재 가동하지 않습니다.
- 관리사. 철근콘크리트조 단층 건물로 공실 상태입니다. 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 부속시설. 보일러실과 물탱크실 모두 가동하지 않는 상태입니다.
- 기계·기구. 일괄매각 대상에 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다. 기계기구목록 2는 소재불명, 3은 파손 상태, 4는 전기시설 미비 상태입니다.
- 토지. 토지 정보상 면적은 5,998㎡이며 지목은 양어장, 토지이용상황은 전으로 표시됩니다. 전체 매각 토지 면적 및 필지별 범위는 별도로 대조해야 합니다.
- 용도지역·규제. 농림지역이며 농업진흥구역, 농업보호구역, 준보전산지, 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 각 필지의 정확한 저촉 범위와 허용 행위를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 일련번호 3 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전으로 이용 중입니다.
- 환금성. 비가동 양어장은 일반 주거용 부동산과 달리 매수 수요가 특수할 수 있습니다. 시설의 재사용 가능 여부와 대체 활용의 적법성에 따라 실제 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
소재불명 기계는 실제 인도 가능 여부를, 파손 기계는 수리·교체 가능 여부를, 전기시설 미비 기계는 정상 가동에 필요한 공사 범위를 확인해야 합니다.
또한 공부상 임야이나 실제 전으로 이용 중인 토지가 있어 토지 이용과 관련된 인허가·원상회복 문제도 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 하사리 1025-3, 1025-4, 1025-6의 건물 등기와 일괄매각 대상 토지·건물·기계기구 목록을 대조하세요. 전체 취득 범위를 확정한 뒤 가격을 산정해야 합니다.
- 시설 현장 실사. 비가동 양어장의 실제 상태와 보일러실·물탱크실의 작동 가능 여부를 확인하세요.
- 기계·기구 감정가 검증. 소재불명·파손·전기시설 미비 기계의 감정평가 반영액과 실제 인도·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 8번의 최초 채권최고액 624,000,000원과 최종 변경액 252,000,000원의 관계를 확인하고, 을구 9번 근저당권 600,000,000원과 함께 실제 채권잔액을 대조하세요.
- 세금 배당순위. 서광주세무서, 광주세무서, 영광군의 압류와 관련된 세금 종류·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
- 토지 이용규제. 농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지 등의 필지별 저촉 범위와 양어장 재가동 또는 다른 용도 활용의 허용 여부를 확인하세요.
- 현황과 공부 대조. 공부상 임야이나 현황 전으로 이용 중인 토지의 적법성과 필요한 행정절차를 검토하세요.
- 점유 및 명도. 관리사는 공실로 조사되었지만, 전체 부지와 시설의 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가와 감정가의 차이만으로 입찰가를 정하지 말고 토지·건물·기계의 현재 가치 및 복구비용을 각각 검증하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 기계기구목록, 등기사항전부증명서와 토지이용계획을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “45%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 1,530,779,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 685,790,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이며 임차인 신고도 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 양어장은 가동하지 않고 관리사도 공실입니다. 일부 기계·기구는 소재불명·파손·전기시설 미비 상태이며, 농림지역과 농업진흥구역 등 토지 이용규제도 검토해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건에 따른 세금 배당순위와 근저당 채권최고액 변경에 따른 배당표의 불일치 역시 확인 대상입니다.
결론적으로 등기상 예상 인수액 0원과 감정가 대비 44.8%라는 가격 지표만으로 입찰 적정성을 판단할 수 없습니다. 비교 실거래가 확인되지 않는 특수시설인 만큼, 시설·기계·토지의 실제 가치와 재가동 가능성을 검증하고 근저당 변경등기 및 세금 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 결정해야 합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
