인천지방법원 2025타경33922. 부천 원미구 상동 다정한마을 2112동 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 667,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 466,900,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.08.14 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면, 이후 설정된 하나은행 추가 근저당과 아람누리대부 근저당, 김호근 가압류, 여러 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 697,666,666원이고, 2026.08 최신 거래는 757,000,000원입니다. 현재 최저가 466,900,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%에 불과합니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 권리상 추가 인수가 확인되지 않는다는 전제에서는 실질취득 기준 역시 466,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 500-4 다정한마을 2112동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 평천로 616 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 비교면적 84.935㎡ · 24층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이승교 · 2020.08.14 소유권이전 · 거래가액 505,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 466,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2002.09.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2020.08.14 을구 5번 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 275,000,000원으로 등기됐고, 2024.06.19 변경등기에는 256,190,000원으로 기재돼 있습니다. 이후의 하나은행 77,000,000원 근저당, 아람누리대부 315,000,000원 근저당, 김호근 20,000,000원 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 33.1% 낮은 최저가
다정한마을(삼성)은 718세대, 사용승인일 2002.09.24입니다. 실거래 비교면적은 약 84.94㎡이며, 최근 거래 12건 평균은 697,666,666원입니다. 현재 최저매각가 466,900,000원은 이 최근 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 18 | 757,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 15 | 755,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20 | 780,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 5 | 710,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 660,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 6 | 675,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.935㎡ | 12건 | 697,666,666원 |
최근 12건의 범위는 620,000,000원~780,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 757,000,000원이며, 현재 최저가 466,900,000원은 최근 거래군의 최저가 620,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 최근 실거래 자료만 놓고 보면 현재 회차에는 명확한 가격 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 466,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,069,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 주식회사아람누리대부 | 315,000,000원 | 107,831,000원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 이해준 | 25,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 고천득 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 김호근 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사 아람누리대부 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 762,000,000원 중 예상 배당액은 459,831,000원, 미배당액은 302,169,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 배당표의 을구 5번 채권액은 275,000,000원 기준이나, 등기에는 2024.06.19 채권최고액을 256,190,000원으로 변경한 내용도 있으므로 실제 배당요구액과 현재 채권액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 466,900,000원 | 459,831,000원 | 302,169,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 326,830,000원 | 321,454,380원 | 440,545,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 228,781,000원 | 224,778,066원 | 537,221,934원 | 0원 |
유찰이 추가되면 후순위 채권의 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차부터 이미 최근 실거래 평균 대비 상당한 가격 차이가 있기 때문에, 이 사건은 단순히 추가 유찰 여부만 보기보다 실제 점유·내부상태·입찰 경쟁까지 함께 확인하는 편이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·체육시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주변 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상동역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 24층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 2002.09.24입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·상동지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,919,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 거래성. 다정한마을(삼성)은 718세대이며, 동일 면적 최근 12건의 실거래가가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.08.14 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 최신본에서 다시 확인하세요.
- 채권최고액 변경. 하나은행 을구 5번은 최초 275,000,000원, 2024.06.19 변경 256,190,000원 기재가 함께 존재합니다. 실제 배당요구액은 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 실거래 평균 697,666,666원, 최신 거래 757,000,000원, 최저 거래 620,000,000원을 함께 놓고 실제 내부상태와 층 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 경쟁 가능성. 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 66.9%로 내려와 있어 가격 차이가 큽니다. 입찰 경쟁에 의해 낙찰가가 상승할 가능성을 감안해 상한선을 사전에 정하는 편이 좋습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 실제 배당요구액 등은 별도 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.14 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 주요 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 466,900,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 697,666,666원의 66.9%, 최신 거래 757,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리와 가격이 모두 유리한 쪽으로 기울어 있는 사건입니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상이고, 하나은행 선순위 근저당의 채권최고액 변경 기록과 예상배당표 기준액 사이에 차이가 있으므로, 최종 입찰 전에는 점유관계와 최신 등기·배당요구내역을 반드시 대조해야 합니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 남은 핵심은 현장과 경쟁률 확인입니다.
