광주지방법원 2025타경34536. 광주 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층203호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가상 이용상태는 상가로 이용 중으로 확인됩니다. 소유자 김임란은 2023.04.26. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 68,000,000원입니다. 같은 날 주월새마을금고의 채권최고액 36,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사 광주은행의 가압류, 광산구(광주광역시)의 압류, 국의 압류, 주월새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김현아의 전입일도 2024.11.11.로 말소기준일 2023.04.26.보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상가로 이용 중 |
| 대상면적 | 33.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김임란 · 2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 30,009,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.26. 설정된 주월새마을금고 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 주식회사 광주은행의 538,481,388원 가압류, 광산구(광주광역시) 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 | 203호 · 주거 | 2024.11.11. | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김현아의 전입일 2024.11.11.은 말소기준권리인 주월새마을금고 근저당 2023.04.26.보다 늦습니다. 따라서 전입을 근거로 한 대항력은 없으며, 매수인이 보증금 5,000,000원을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 비교 — 47,600,000원이 싸다고 바로 결론 내릴 수 없는 이유
현재 최저매각가는 47,600,000원으로 감정가 68,000,000원의 70%입니다. 별도 거래자료의 최근 12개월 평균은 129,000,000원이고 최신 거래는 2025.12. 148,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가가 최근 12개월 평균의 36.9%에 불과합니다.
하지만 이 비교를 그대로 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대상면적은 33.95㎡인데 거래자료의 표본은 모두 60.0㎡이고, 면적 매칭도 맞지 않는 것으로 확인됩니다. 즉 129,000,000원이나 148,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 놓고 “47,600,000원이 시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.0㎡ | 7 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2024.11 | 60.0㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2024.09 | 60.0㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.04 | 60.0㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 60.0㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2023.09 | 60.0㎡ | 11 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 60.0㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.07 | 60.0㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2022.07 | 60.0㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 60.0㎡ | 9 | 143,700,000원 |
| 2022.05 | 60.0㎡ | 7 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 136,558,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 2건 | 129,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 2. 근저당권 · 주월새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 538,481,388원 | 10,343,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 47,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액 574,481,388원 중 예상배당은 46,343,200원, 미배당은 528,138,188원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 528,138,188원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 542,161,149원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 551,977,221원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 주월새마을금고의 청구액 30,009,201원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 예상배당 22,504,167원으로 청구액에 미달합니다. 중요한 점은 매각가가 낮아져도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 광산구 월곡동 하남중학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 상가로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기인 도시형생활주택과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 203호이며, 기본적인 공용 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 853,400원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 참고. 하남부영 거래자료는 820세대·1992.11.13. 준공 정보와 연결돼 있으나, 거래표본 면적 60.0㎡가 대상 33.95㎡와 맞지 않아 직접적인 가치평가 자료로 쓰기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김현아의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 도시형생활주택인데 감정 이용상태는 상가입니다. 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세표본 재확인. 현재 거래자료는 60.0㎡이고 대상은 33.95㎡입니다. 면적이 맞는 거래를 찾기 전까지 36.9%라는 수치만으로 저평가라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 참고. 현재 거래표본의 최근 12개월 평균은 이전 표본 대비 6.6% 낮습니다. 다만 대상과 면적이 다르므로 방향성 참고에 한정해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.24. 발행 자료이므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격판단은 보류”
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2023.04.26. 주월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 김현아의 전입은 2024.11.11.로 그보다 늦습니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 47,600,000원이 감정가 68,000,000원의 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 거래 시세자료가 대상 33.95㎡가 아닌 60.0㎡에 맞춰져 있습니다. 최근 12개월 평균 129,000,000원, 최신 거래 148,000,000원, 최저가 대비 최근 평균 36.9%라는 숫자만 보고 “시세보다 매우 싸다”고 결론 내리면 비교기준 자체가 맞지 않습니다. 권리는 비교적 안전하지만, 가격의 적정성은 대상과 면적·용도가 맞는 거래를 확보한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
