인천지방법원 2026타경7. 경기도 부천시 원미구 소사동 36-6의 연립/다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김성오이며, 2009.09.23 매매를 원인으로 2009.11.20 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2026.01.09 주식회사 우리카드의 강제경매개시결정입니다. 등기부에 과거 근저당·임차권·전세권과 가압류가 존재했지만 해당 권리들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
문제는 현재 점유 관계입니다. 김재봉은 1층에 2020.06.03 전입, 박태석은 2층에 2023.05.03 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일은 2026.01.09보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 미확인 보증금이 실제 인수 여부와 실질취득금액을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경7 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 36-6 · 경기도 부천시 원미구 부일로 611-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 김성오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 682,514,090원 / 477,760,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리카드 / 46,595,639원 |
| 말소기준 | 2026.01.09 강제경매개시결정 · 주식회사 우리카드 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐지만 현재 임차인이 변수
과거 2001년 근저당권, 2005년 주택임차권, 2006년 전세권은 모두 각자의 말소등기로 정리됐습니다. 2025년 신한카드 가압류와 이를 본압류로 전환한 강제경매도 2026년 7월 취하·해제로 말소됐습니다. 현재 사건의 기준권리는 2026.01.09 우리카드 강제경매개시결정이며, 이 권리 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력·인수액 미확정
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재봉 | 1층 | 2020.06.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박태석 | 2층 | 2023.05.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 각각 실제 임차인으로 조사된 사람입니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일만 놓고 보면 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 최종 승계액을 계산할 수 없습니다. 현재 단계에서 실질취득금액을 최저가 477,760,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 477,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,177,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 46,595,639원 | 46,595,639원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 423,986,761원 |
현재 배당 계산에서는 우리카드 청구액 46,595,639원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 표에는 확인되지 않은 임차인 보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로, 매수인 인수액까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 70%) | 477,760,000원 | 46,595,639원 | 0원 | 423,986,761원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 56%) | 382,208,000원 | 46,595,639원 | 0원 | 329,461,449원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 45%) | 305,766,400원 | 46,595,639원 | 0원 | 254,090,031원 |
회차가 내려가도 신청채권자 우리카드 청구액은 각 시나리오에서 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 이 계산은 임차인 보증금이 없는 것으로 확정된 결과가 아닙니다. 실제 입찰 판단에서는 임차인 보증금과 배당요구 여부를 먼저 확정한 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 건물·토지 메모
- 건물 현황. 본건 건물 4층 부분은 공부상 철근콘크리트조 경사슬래브지붕이나, 현황은 대부분 경량철골조 판넬지붕입니다.
- 토지. 토지면적 113.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 완경사·정방형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,974,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다.
- 감정·현황 자료. 감정평가서와 현황조사서는 중복사건인 2025타경35495호 사건에서 원용됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김재봉·박태석의 임대차계약서, 보증금, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득 재계산. 인수될 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 4층 현황 차이 확인. 공부상 구조와 실제 지붕 구조가 다른 부분의 현황과 이용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건의 등기부만 보면 과거 권리 대부분이 이미 정리돼 있어 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 핵심은 현재 1층과 2층에 조사된 임차인 2명입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제·매수인 승계를 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 미배당이 0원이라는 사실도 이 위험을 없애주지 않습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 477,760,000원 자체가 아니라, 확인 후 계산되는 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 임차인 권리 확인이 선행입니다.