수원지방법원 2024타경68042. 화성시 산척동 센트럴 레이크 1층 111호입니다. 사건 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가의 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 정헌수, 말소기준권리는 2020.06.03. 설정된 동탄농업협동조합의 근저당권 960,700,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하고, 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
이 사건의 숫자만 보면 감정가 544,000,000원에서 최저가 91,429,000원까지 크게 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 오히려 5회 유찰이라는 결과와 현재 공실이라는 이용상태를 함께 보면서 실제 임대·매각 가능성을 확인하는 쪽이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68042 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로6길 15, 1층111호 (산척동,센트럴 레이크) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지하3층-지상3층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 정헌수 |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 91,429,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동탄농업협동조합 / 827,101,474원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.06.03. 동탄농업협동조합 근저당권이며, 2024.05.03. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2022년과 2024년 국세 압류, 2023년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 91,429,000원으로, 현재 회차 시나리오에 표시된 비율은 감정가의 16.81%입니다. 5회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없기 때문에 현재 가격이 시세보다 낮다거나 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,722원 |
| 1. 근저당 · 동탄농업협동조합 | 960,700,000원 | 89,383,278원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,429,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 960,700,000원 중 89,383,278원이 배당되고, 미배당액은 871,316,722원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 산척동 이솔고등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현재 공실입니다.
- 도로·입지. 남측으로 중로 한 면과 접하고, 북측으로 동탄호수공원 내 도로와 접합니다. 북측 동탄호수공원과 지하2층이 등고인 상업용 건부지입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(2)) · 택지개발지구. 공시지가 3,613,000원/㎡, 토지면적 928.7㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 서류를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실인 만큼 임대 수요, 적정 임대료, 공실기간을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재까지 5회 유찰됐으므로 현장 상태, 접근성, 업종 적합성, 관리비와 운영비 등을 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액은 현재 871,316,722원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조는 단순합니다. 반면 가격 측면은 다른 문제입니다. 감정가 544,000,000원에서 5회 유찰되어 91,429,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 현재 상태는 일반음식점 용도의 공실입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격은 현장과 시세를 추가 확인한 뒤 판단하는 유형입니다.
