수원지방법원 2025타경1225. 경기도 오산시 청학동 세교2지구알에이52-5 소재 부동산으로, 사건상 용도는 다가구주택 + 토지이고 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설 및 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 3층으로, 1층 101호~103호는 사무실, 104호는 공실, 2층은 201호·202호 주택 2가구, 3층은 301호 주택 1가구로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 포함 조건입니다.
권리의 기준점은 2021.11.12. 접수된 비오비시스템주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 550,000,000원이고, 그 뒤 2025.03.27. 신용보증기금 가압류 360,000,000원, 2025.05.16. 오산신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1225 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 청학동 세교2지구알에이52-5 · 경기도 오산시 학동로 15(청학동) |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 |
| 1층 | 101호~103호 사무실 · 104호 공실 |
| 2층 / 3층 | 201호·202호 주택 2가구 · 301호 주택 1가구 |
| 소유자 | 주식회사제이세미테크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,477,755,620원 / 1,477,755,620원 (신건) |
| 경매 청구액 | 474,967,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021.07.20. 오산신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.11.12. 비오비시스템주식회사 근저당권이고, 그 이후 신용보증기금 가압류와 오산신용협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건과 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,477,755,620원으로 신건입니다. 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 감정가 80%인 1,182,204,496원, 2회 유찰 시 감정가 64%인 945,763,596원으로 내려갑니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,477,755,620원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,182,204,496원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 945,763,596원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,477,755,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,177,556원 |
| 2. 근저당권 · 비오비시스템주식회사 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 550,578,064원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 17,177,556원, 비오비시스템주식회사 550,000,000원, 신용보증기금 360,000,000원이 배당되고 소유자 교부 잔여액은 550,578,064원입니다. 채권자 총 청구 910,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 미배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오산대학교 남서측 근거리에 위치하며 단독주택 주거나지, 근린생활시설, 체육공원, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 1층 101호~103호 사무실, 104호 공실, 2층 201호·202호 주택, 3층 301호 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 101호~103호 사무실, 104호 공실, 201호·202호·301호 주택의 실제 점유 상태를 각각 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없지만 다가구주택은 점유·전입·보증금 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 현재 말소기준은 2021.11.12. 비오비시스템주식회사 근저당권 550,000,000원입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 실제 현황과 매각 대상 범위를 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 1,477,755,620원, 1회 유찰 1,182,204,496원, 2회 유찰 945,763,596원의 가격 구간을 구분해 검토하세요.
- 권리 외 비용. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 점유는 호실별 확인
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.11.12. 비오비시스템주식회사 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 대상은 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있는 건물입니다. 1층 사무실과 공실, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구가 존재하므로 등기상 권리의 단순함과 실제 점유의 단순함은 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 비교적 정리돼 있지만, 입찰 전 호실별 점유관계 확인이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
