수원지방법원 2025타경1300. 광교호수공원 인근 수원광교에일린의뜰 1114동 1층 101호입니다. 사건의 말소기준은 2020.11.27. 농협은행 근저당권 576,000,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 키움저축은행·임영석 근저당권과 원주축산업협동조합 가압류, 경매개시결정 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 현 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 2,640,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 최근 12개월 거래 8건 평균은 2,341,875,000원이며, 최신 거래는 2026년 6월 2,090,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 112.7%이고 최신 거래보다도 550,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1300 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 590 수원광교에일린의뜰 제1114동 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택(방4, W/C 2, 거실, 주방 겸 식당, 다용도실, 발코니, 테라스 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인 2012.12.17. |
| 소유자 | 박정아 · 2020.11.27. 소유권이전 · 거래가액 2,400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,640,000,000원 / 2,640,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 466,879,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2020.11.27. 농협은행 근저당권 576,000,000원입니다. 이후의 키움저축은행 근저당권 780,000,000원, 임영석 근저당권 800,000,000원 및 1,200,000,000원, 원주축산업협동조합 가압류 1,310,943,221원과 경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022년 굿모닝자산관리대부 근저당권 750,000,000원은 2024.05.16. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 상승 추세여도 신건 26.40억은 최근 평균 위
비교 거래는 에일린의뜰의 면적 매칭 거래 12건입니다. 전체 평균은 2,240,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 2,341,875,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.9% 상승했습니다. 그럼에도 신건 최저가 2,640,000,000원은 최근 평균보다 12.7% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.51㎡ | 3 | 2,090,000,000원 |
| 2026.06 | 134.51㎡ | 4 | 2,700,000,000원 |
| 2026.06 | 134.51㎡ | 4 | 2,700,000,000원 |
| 2026.05 | 134.51㎡ | 2 | 2,405,000,000원 |
| 2026.01 | 134.51㎡ | 3 | 2,090,000,000원 |
| 2025.12 | 134.96㎡ | 1 | 1,800,000,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 2 | 2,400,000,000원 |
| 2025.08 | 134.96㎡ | 1 | 2,550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 2,341,875,000원 |
최근 거래 범위 안에서도 가격 편차가 큽니다. 12건 전체 최저는 1,800,000,000원, 최고는 2,700,000,000원입니다. 신건 최저가 2,640,000,000원은 최고 거래에는 못 미치지만, 최근 12개월 평균보다 298,125,000원 높고 최신 거래 2,090,000,000원보다 550,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,800,000원 |
| 2. 농협은행 근저당 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 3. 키움저축은행 근저당 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 4. 임영석 근저당 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 5. 임영석 근저당 | 1,200,000,000원 | 455,200,000원 |
| 6. 원주축산업협동조합 가압류 | 1,310,943,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,666,943,221원에 비해 신건 매각대금이 부족해 예상 미배당액은 2,055,743,221원입니다. 이는 후순위 채권자의 배당 부족 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교호수초등학교 남측 인근이며 동측으로 원천호수가 있습니다. 주변은 연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 방4, W/C 2, 거실, 주방 겸 식당, 다용도실, 발코니, 테라스 등으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템에어컨, 지역난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당하며 학교 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2012.12.17.이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 에일린의뜰은 240세대이며 비교 거래 12건의 가격은 1,800,000,000원에서 2,700,000,000원까지 분산돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 2,240,416,666원보다 최근 12개월 평균 2,341,875,000원과 최신 거래 2,090,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 2,640,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.7%입니다. 권리상 안전하더라도 현재 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다.
- 1층 거래 확인. 본건은 1층입니다. 제공된 1층 거래 중 2025.12 거래는 1,800,000,000원, 2025.08 거래는 2,550,000,000원, 2025.06 거래는 1,980,000,000원, 2025.03 거래는 1,920,000,000원과 1,850,000,000원입니다.
- 조세 배당 확인. 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 선차감될 수 있으므로 매각기일 전 최신 배당요구·교부청구 내역을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준 이후의 대규모 근저당·가압류·압류가 많아 등기부는 복잡해 보이지만, 매수인 입장에서는 구조가 명확합니다. 2020.11.27. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 신고와 명시 인수권리도 없어 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균이 2,341,875,000원으로 이전 거래군보다 14.9% 상승했음에도 신건 최저가는 그 평균의 112.7%인 2,640,000,000원입니다. 최신 거래 2,090,000,000원과의 격차도 큽니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘권리가 깨끗하니 가격도 매력적이다’라고 연결할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 신건에서는 최근 실거래 대비 높은 진입가격이 핵심 변수입니다.
