수원지방법원 2025타경1385. 화성시 봉담읍 상리 중흥에스클래스에듀파크 312동 12층 1202호 아파트입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 박효원 소유권이 2023.11.08. 등기됐고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 468,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 13,722,228원, 경기신용보증재단 44,166,676원의 가압류가 들어왔고, 2025.06.24. 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리보다 더 확인해야 할 부분은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 618,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이어서 실질취득도 618,000,000원이지만, 현재 확인되는 자료만으로는 동일 평형의 최근 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 가격에 대해 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’는 판단은 유보하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1385 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 678 중흥에스클래스에듀파크 312동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상25층 건물 내 12층 1202호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박효원 · 거래가액 383,730,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 618,000,000원 / 618,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 438,970,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자와 명도 상황은 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 점검하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 618,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 618,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 494,400,000원, 2회 유찰 시 395,520,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자는 경매 회차별 가격일 뿐, 곧바로 ‘적정 시세’나 ‘싼 가격’을 뜻하지 않습니다.
| 현재 회차 | 618,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 494,400,000원 · 감정가 80% · 미배당 39,432,904원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 395,520,000원 · 감정가 64% · 미배당 137,306,184원 · 매수인 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 618,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 468,600,000원 | 468,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 13,722,228원 | 13,722,228원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 44,166,676원 | 44,166,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,931,096원 |
현재 회차 618,000,000원 가정에서는 제공된 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액이 0원이고 소유자 잔여액은 82,931,096원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 8,580,000원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화담중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 여건을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 중흥에스클래스에듀파크는 1,050세대이며 준공일은 2023.07.28.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상25층 건물의 12층 1202호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 공공주택지구, 성장관리권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 신건 618,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 동일 단지·유사 면적 최신 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 말소기준 확인. 2023.11.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 두 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 인수사항 확인. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 매각 직전 최신 명세서를 다시 확인하세요.
- 배당액 해석. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 실제 확정채권·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 확인 후”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
반면 현재 최저가 618,000,000원에 가격 메리트가 있는지는 별개의 문제입니다. 현재는 신건이고, 동일 평형의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
