수원지방법원 2025타경1395. 수원시 권선구 고색동 346-2, 5층 503호 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실/주방·욕실·현관·발코니 구조로 이용 중이며 발코니를 확장해 사용하고 있습니다. 2019.09.11 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 호실이고, 현재 소유자는 김대성입니다. 김대성은 2020.03.31 소유권이전을 마쳤으며 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2022.01.28 접수된 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 그 뒤 수원시 압류 2건, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 근저당권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 346-2 5층503호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 고산로11번길 19-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2, 거실/주방, 욕실, 현관, 발코니 · 발코니 확장 이용 |
| 건물 | 2019.09.11 사용승인 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.03.31 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 허규선 / 168,135,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.28 국세 압류
소유권 변동 과정에는 두 차례 신탁이 있었지만 수협은행 신탁과 주식회사생보부동산신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2022.01.28 국의 압류 이후입니다. 2023년 수원시 압류 2건, 2023.08.09 주택도시보증공사 가압류 3,906,000,000원, 2025.06.26 허규선의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 다만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허규선 | 2022.01.28 | 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명으로 조사된 허규선입니다. 전입일은 2022.01.28이고 배당요구는 2025.06.24 접수됐습니다. 사건 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후로 분류돼 대항력은 없는 것으로 판단되며, 매수인에게 승계되는 보증금은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 157,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차에서의 실질취득액도 157,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 가격 자료만으로는 최근 거래가격과의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 현재 회차는 신건 감정가 100%이므로, 가격 판단은 주변 동일 유형의 실제 거래와 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 154,002,000원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 허규선 | 168,135,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액은 4,074,135,100원, 채권자 배당액은 154,002,000원, 총 미배당은 3,920,133,100원입니다. 신청채권자 허규선의 청구액 168,135,100원은 이 배당 시뮬레이션에서 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 고색동, 수인분당선 고색역 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북서측 고색로, 남서측 서부로, 남동측 오목천로가 인근을 통과하고 버스정류장과 수인분당선 고색역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 방2·거실/주방·욕실·현관·발코니 구조이며 발코니를 확장해 이용하고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 소유자 또는 이해관계인 부재로 감정 당시 내부는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 허규선의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 허규선이 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 점유·채권 발생 경위와 관계인 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 157,000,000원을 감정가 대비 100%라는 이유만으로 적정가로 보지 말고, 고색동 인근 다세대의 실제 거래가격과 별도로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 발코니 확장 상태, 누수·마감·설비 상태를 현장 조사로 보완해야 합니다.
- 명도 준비. 점유자인 허규선과의 실제 점유관계 및 인도 협의 가능성을 확인해 명도 비용과 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “신건이 싸다”는 별개
이 사건은 등기상 근저당이 없고, 말소기준인 2022.01.28 국세 압류 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 임차인 허규선도 대항력 없음으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 낙찰 후 권리 승계 자체는 비교적 명료한 편입니다.
하지만 배당구조는 단순하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액이 3,906,000,000원이고, 현재 회차 총 미배당이 3,920,133,100원에 이르며, 신청채권자 허규선은 현재 시뮬레이션에서 0원 배당입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 교부액과 당해세 여부가 남아 있습니다. 또한 가격 면에서는 신건 157,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 배당관계는 재확인, 가격은 보수적으로 검증입니다.
