수원지방법원 2025타경52709. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 6층 602호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 업무시설(다락 구조의 오피스텔)이고, 등기부상 소유자는 박춘자입니다. 박춘자는 2021년 4월 8일 매매를 원인으로 2021년 5월 14일 186,950,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 김영완은 2021년 5월 14일 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 4월 8일입니다. 2023년 7월 6일 보증금 186,950,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 선언된 말소기준은 2024년 1월 16일 김영완의 가압류이므로, 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15, 6층602호 (금곡동,커낼파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(다락 구조의 오피스텔) · 지하5층-지상10층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 박춘자 (2021.05.14. 소유권 취득 · 거래가액 186,950,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영완 / 186,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(호매실지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 임차권
말소기준은 2024년 1월 16일 갑구 6번 김영완 가압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 을구 1번 김영완 주택임차권은 2023년 7월 6일 등기됐고, 주민등록·점유는 2021년 5월 14일부터여서 말소기준보다 선순위입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영완 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 186,950,000원 | 2021.05.14 | 2021.04.08 | 2023.07.06 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김영완은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 부분은 대항력에 따라 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건은 최저가 자체보다 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 봐야 합니다. 보증금 186,950,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고, 매수인이 인수하는 잔액이 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 16,186,000원 | 190,186,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 50,498,800원 | 189,698,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 77,949,040원 | 189,309,040원 |
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 임차인 김영완 보증금 | 186,950,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 가압류 · 김영완 | 186,950,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김영완 | 186,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 16,186,000원이 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당은 세금 등 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근. 주변에 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 다락 구조의 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권등기상 임차 용도는 주거로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층-지상10층 건물 중 6층 602호이며, 승강기·소방·공동현관 보안·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 2,614,000원/㎡입니다.
- 등기 특이사항. 2021.05.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 174,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 인수 16,186,000원이 더해져 총 190,186,000원이 됩니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 189,698,800원, 2회 유찰 시 189,309,040원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 낮아지지 않습니다.
- 김영완 관계 확인. 임차인과 가압류 채권자·경매 신청채권자가 동일인이고, 보증금과 소유자 취득 거래가액도 186,950,000원으로 같습니다. 임대차계약과 보증금 지급경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 효력 여부를 등기부·관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2025.12.10 국의 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 금액을 최종 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 함정은 신건 가격 174,000,000원이 아닙니다. 그보다 앞선 보증금 186,950,000원의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 현재 예상배당 기준으로 매수인이 16,186,000원을 인수해 실질취득은 190,186,000원이 되고, 1회 유찰 때도 189,698,800원, 2회 유찰 때도 189,309,040원입니다.
따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근을 그대로 적용하면 안 되는 인수형 경매입니다. 게다가 김영완이 임차인·가압류 채권자·경매 신청채권자로 동시에 나타나는 관계까지 확인해야 합니다. 선순위 임차권을 유효한 것으로 보수적으로 반영하고, 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 판단하는 것이 핵심입니다.