광주지방법원 2025타경4884. 광주 광산구 월계동 ‘첨단더리안’ 3층 304호, 전용 19.4101㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 63,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 22,580,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 35.84% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 권리분석을 틀리기 쉽습니다. 말소기준은 2018.08.23 광주광역시 압류인데, 임차인 이예담의 전입은 그보다 앞선 2018.03.13입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
현재 최저가 22,580,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 806,440원을 제외한 21,773,560원이 이예담에게 배당되고, 보증금 60,000,000원 중 38,226,440원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 넘어오므로 실제 부담은 22,580,000원 + 38,226,440원 = 60,806,440원입니다. 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4884 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 879-4 3층 304호 · 첨단중앙로106번길 65-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전용 19.4101㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사다원주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 22,580,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이예담 / 75,228,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2018.08.23 광주광역시 압류입니다. 이후 박순덕 가압류 50,000,000원, 주식회사 경동건설 가압류 133,000,000원, 2023.05.31 국 압류, 2025.07.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이예담은 2018.03.13 전입, 2018.03.12 확정일자로 말소기준보다 앞섭니다. 2019.04.18 설정된 임차권등기 자체의 등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예담 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2018.03.13 | 2018.03.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 38,226,440원 |
| 고왕기 | 알수없음 | 미상 | 2023.05.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
고왕기의 전입은 말소기준권리인 2018.08.23보다 늦은 2023.05.08이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 임대차 내용은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 핵심적인 금전 인수 위험은 이예담의 미배당 보증금입니다.
③ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 22,580,000원 | 38,226,440원 | 60,806,440원 |
| 5회 유찰 시 | 18,064,000원 | 42,661,152원 | 60,725,152원 |
| 6회 유찰 시 | 14,451,200원 | 46,208,922원 | 60,660,122원 |
최저가가 22,580,000원에서 18,064,000원, 14,451,200원으로 내려가도 인수액은 38,226,440원에서 42,661,152원, 46,208,922원으로 커집니다. 결국 총부담은 계속 60,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가 하락분이 곧바로 투자자의 할인으로 연결되지 않는 전형적인 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 54.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
첨단더리안 전용 19.41㎡의 확인된 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 41,549,166원입니다. 확인된 최신 거래는 2024.11의 57,000,000원입니다. 최저가 22,580,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 54.3%로 보이지만, 실제 인수액을 합친 60,806,440원을 기준으로 보면 최근 평균은 물론 최신 거래도 넘어섭니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 19.41㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 3 | 39,490,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 3 | 39,490,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 3 | 39,490,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 3 | 39,490,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 3 | 39,490,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 4 | 40,690,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 4 | 40,690,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 4 | 40,690,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 4 | 40,690,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 4 | 40,690,000원 |
| 2024.08 | 19.41㎡ | 5 | 40,690,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.41㎡ | 12건 | 41,549,166원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 22,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 806,440원 |
| 1. 임차인 이예담 보증금 | 60,000,000원 | 21,773,560원 |
| 2. 가압류 · 박순덕 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경동건설 | 133,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이예담 | 75,228,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 806,440원을 제외한 매각대금 전부가 이예담 임차보증금에 배당돼도 38,226,440원이 부족합니다. 이 미배당분이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 배당이 줄어들 경우 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 첨단더리안은 52세대, 2016.08.18 준공입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 첨단지구대 남동측 인근으로, 상업용 및 숙박시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 서측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 중 3층 304호이며 위생·급배수·난방·승강기· 화재탐지·소화전 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 22,580,000원에 38,226,440원 인수를 더한 60,806,440원이 출발점입니다.
- 이예담 임차권 원본 확인. 전입 2018.03.13, 확정일자 2018.03.12, 임차보증금 60,000,000원, 배당요구 2019.04.18 및 매각물건명세서 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 이예담의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 현재 강제경매개시결정 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급관계, 채권원인을 함께 확인해야 합니다.
- 고왕기 점유 확인. 전입은 2023.05.08로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 시세 기준 오류 금지. 최근 12개월 평균 41,549,166원과 최신 거래 57,000,000원에 비교할 대상은 최저가가 아니라 실질취득 60,806,440원입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 5회 유찰 시 인수 42,661,152원, 6회 유찰 시 46,208,922원으로 늘어나므로 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “2,258만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 22,580,000원입니다. 감정가 63,000,000원에서 4회 유찰됐고, 최근 12개월 실거래 평균 41,549,166원의 54.3%이니 숫자만 보면 크게 싸 보입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 결론이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 이예담의 보증금 60,000,000원이 존재하고, 현재 예상배당 뒤에도 38,226,440원이 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 60,806,440원입니다. 이는 확인된 최신 거래 57,000,000원보다 높고 최근 12개월 평균 41,549,166원도 크게 웃돕니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 60,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “4회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금이 가격 하락 효과를 흡수하는 인수형 경매”라는 점입니다.
