광주지방법원 2025타경4884. 광주 광산구 월계동 ‘첨단더리안’ 3층 304호, 전용 19.4101㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 63,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,224,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭만 보면 커 보이지만, 이 사건은 최저가로 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 이예담은 2018.03.13. 전입했고 2018.03.12. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2018.08.23. 광주광역시 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 회차 28,224,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 908,032원을 제외한 27,315,968원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 32,684,032원이 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 커져, 매수인의 전체 부담은 보증금 60,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이 물건은 “2,822만원짜리 물건”이 아니라 실질적으로는 6,000만원 수준의 취득부담을 가진 물건으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기일보다 ‘전입일’이 먼저다

말소기준은 2018.08.23. 광주광역시 압류입니다. 이후 박순덕 가압류 50,000,000원, 주식회사 경동건설 가압류 133,000,000원, 2023년 국 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁, 강제경매, 국민건강보험공단 압류, 한웅희 가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

고왕기는 전입일이 2023.05.08.로 말소기준 2018.08.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 점유·보증관계 자체는 입찰 전 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 이예담은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인이며, 고왕기 역시 보증기관 중복신고가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

첨단더리안 전용 19.41㎡ 동일 면적의 실거래 12건 평균은 41,549,166원입니다. 최저 거래는 39,490,000원, 최고이자 최신 거래는 2024.11.의 57,000,000원입니다. 현재 최저가 28,224,000원만 놓고 보면 평균의 67.9%이지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

이예담의 보증금이 60,000,000원이므로, 대항력 인수 구조에서 보는 실질취득 기준도 약 60,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 41,549,166원을 크게 웃돌고, 최신 거래 57,000,000원보다도 높습니다. 따라서 3회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 구조에서는 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어, 전체 부담의 핵심은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,224,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 이예담 보증금 중 27,315,968원이 배당되고, 부족분 32,684,032원이 매수인 인수로 예상됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

회차가 내려갈수록 낙찰가만 보면 더 싸지지만, 임차인 미배당액은 32,684,032원 → 38,227,226원 → 42,661,780원으로 커집니다. 바로 이 때문에 추가 유찰이 실질취득가를 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용 19.4101㎡의 소형 주거형 집합건물입니다.
• 입지. 광주광역시 광산구 월계동 첨단지구대 남동측 인근, 주변은 상업용·숙박시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 10층 건물 중 3층 304호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·중로2류 접합·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지이며 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 첨단더리안은 52세대, 2016.08.18. 준공이며 동일 면적 거래표본은 12건입니다. 소형 도시형생활주택 특성상 실거래 가격대 확인이 특히 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 28,224,000원이 아니라 대항력 임차보증금 60,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 이예담의 전입 2018.03.13., 확정일자 2018.03.12., 임차권등기 2019.04.18. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 이예담이 경매개시 채권자와 동일한 이름으로 나타나는 점은 관계인 가능성 검토 대상이나, 별도 근거 없이 임차보증금 인수를 배제하면 안 됩니다.
• 고왕기 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 구체적 점유관계가 확인되지 않아 현황 확인이 필요합니다.
• 추가 유찰 효과 계산. 4회 유찰 시 인수 38,227,226원, 5회 유찰 시 42,661,780원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락만 보고 기대수익을 계산하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”

이 물건의 가장 중요한 숫자는 28,224,000원이 아니라 60,000,000원입니다. 감정가 63,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이예담의 보증금이 낙찰가보다 커 현재 회차에서도 32,684,032원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계될 것으로 예상됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어나는 구조입니다.

실질취득을 보증금 60,000,000원 수준으로 놓고 보면 최근 12개월 평균 41,549,166원보다 높고, 최신 거래 57,000,000원보다도 높습니다. 여기에 이미 3회 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상”입니다. 권리관계와 배당구조를 해소할 별도 근거가 확인되지 않는 한, 최저가 할인율만으로 접근할 물건은 아닙니다.