수원지방법원 2025타경56380. 용인시 기흥구 보라동 189-1을 중심으로 등기표시상 보라동 189-1·190-6·190-8과 관련된 물건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층이고 현재 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 이봉섭이며, 말소기준권리는 2023.06.21 설정된 용인시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원, 경매 신청 청구액은 600,574,646원입니다.
등기부에는 말소기준 뒤로 이병주 근저당권 2건, 송파농업협동조합 근저당권, 전북은행·토스뱅크 가압류, 용인시 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 가정 배당에서는 총 채권액 5,591,472,131원 중 937,635,096원이 배당되고 4,653,837,035원이 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56380 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보라동 189-1 · 등기표시 보라동 189-1, 190-6, 190-8 · 사은로126번길 74-20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 사무실 이용 · 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 소유자 | 이봉섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 949,530,400원 / 949,530,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인시산림조합 / 600,574,646원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 정보 | 503.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 주거기타 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 808,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
등기상 초기 주식회사오투저축은행 근저당권 3,380,000,000원은 2023.02.14 이미 말소됐고, 박인교의 소유권이전청구권 가등기도 2023.06.21 말소됐습니다. 같은 날 이봉섭에게 소유권이 이전된 뒤 용인시산림조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼성홈디엔씨(송태한) | 106.4800㎡ | 2024.05.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인된 실제 임차인은 주식회사 삼성홈디엔씨(송태한) 1명입니다. 전입일 2024.05.03은 말소기준권리 2023.06.21보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없고 별도의 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 잡히지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 949,530,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,895,304원 |
| 2. 근저당 · 용인시산림조합 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이병주 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이병주 | 96,000,000원 | 61,635,096원 |
| 5. 근저당 · 송파농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 6,355,515원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 53,116,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,591,472,131원, 총 배당액은 937,635,096원, 미배당은 4,653,837,035원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정으로 제시된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 949,530,400원 | 937,635,096원 | 4,653,837,035원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 759,624,320원 | 749,628,077원 | 4,841,844,054원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 607,699,456원 | 599,222,461원 | 4,992,249,670원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 949,530,400원이고, 권리상 인수액이 0원이므로 최저가를 기준으로 한 실질취득도 949,530,400원입니다. 다만 이 사건에서 가격 판단의 비교 기준이 될 최근 실거래 수치를 제시하지 않으므로, 감정가나 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
회차가 진행되면 1회 유찰 시 759,624,320원, 2회 유찰 시 607,699,456원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 이것 역시 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 공동주택이 아니라 자연녹지지역의 토지와 사무실 이용 건물이 결합된 형태이고 일부 토지가 현황 도로여서, 단순 감정가 할인율보다 실제 이용성과 처분 가능성을 함께 살펴야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나곡중학교 남서측 인근. 주위는 단독주택, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용상태. 건물은 사무실로 이용 중이며 경량철골구조 기타지붕 단층, 외벽 경량판넬·내벽 경량판넬 위 인테리어·샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 전기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 표시가 있습니다. 일부에는 준보전산지가 표시됩니다.
- 현황 차이. 목록 5·6은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상의 이동식 컨테이너 사무실은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 토지 표시. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으며, 토지 정보상 503.0㎡·완경사·자루형·세로한면(가)입니다.
- 임대관계. 기호 1~3, 5, 6 토지의 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 주식회사 삼성홈디엔씨(송태한)가 106.4800㎡를 점유한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 목록 1 지상의 이동식 컨테이너 사무실이 매각·평가 대상에서 제외된다는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 5·6은 공부상 ‘대’, 현황은 ‘도로’이므로 일괄매각 물건의 실제 사용관계와 경계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시를 개별 목록별로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 949,530,400원과 인수 0원만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 사무실 이용 상태와 토지 현황에 맞는 가격 근거를 확인해야 합니다.
- 배당 부족은 인수와 구분. 신건 기준 미배당 4,653,837,035원이 발생하지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.21 용인시산림조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 그래서 권리상 인수는 0원입니다.
하지만 물건 자체는 자연녹지지역의 토지와 사무실 이용 건물이 결합돼 있고, 목록 5·6은 현황 도로이며, 이동식 컨테이너 사무실은 매각에서 제외됩니다. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 사정은 불편하다고 평가돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 현황은 별도 검증”입니다. 신건 최저가 949,530,400원이 권리상 실질취득액과 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
