수원지방법원 2025타경56422. 용인 수지구 죽전동 스마트빌 비동 5층 비502호, 감정평가상 다세대주택 개별세대로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2019.09.27 양옥순 근저당보다 앞선 2017.09.28 전입·점유의 김시윤 임차인입니다. 임차보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2017.09.22이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
신건 264,000,000원에 매각된다고 가정한 배당표에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 가격이 내려가면 사정이 바뀝니다. 1회 유찰 시 매각가 211,200,000원에서 매수인 인수액이 2,556,800원, 2회 유찰 시 매각가 168,960,000원에서는 44,205,440원으로 증가합니다. 특히 2회 유찰 가격은 보증금보다 낮으므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 210,000,000원 부근으로 수렴하는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층 비502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 46.01㎡ · 다세대주택 개별세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 · 사용승인일 2013.07.26 |
| 소유자 | 조낙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김시윤 / 210,556,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2019.09.27 양옥순 근저당권 25,000,000원입니다. 그런데 임차인 김시윤의 확정일자는 2017.09.22, 주민등록과 점유개시는 2017.09.28로 말소기준보다 앞섭니다. 2022.04.14에는 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기도 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 전입 2017.09.28 | 우선변제 有 확정 2017.09.22 · 배당요구 | 현재 0원 1회 유찰 2,556,800원 2회 유찰 44,205,440원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 10% 높고 추세는 하락
스마트빌(A,B)은 24세대, 사용승인일 2013.07.26입니다. 대상면적 46.01㎡와 면적이 매칭되는 실거래는 총 3건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.05의 240,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균 257,666,666원보다도 현재 최저가는 높지만, 가격 판단에서는 과거 2021년 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.24㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 49.62㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2021.07 | 47.32㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 257,666,666원 |
현재 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 110.0%입니다. 즉 신건 가격은 최근 시세보다 낮지 않고 오히려 10% 높은 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세도 -9.9%로 하락 방향입니다. 전체 평균 대비 102.5%라는 수치 역시 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 김시윤 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양옥순 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김시윤 | 210,556,000원 | 24,504,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 264,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 관련 미배당액은 186,052,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 개별세대로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문 부재로 건축물 현황도면을 기준으로 확인됐습니다.
- 입지. 대현초등학교 서측 인근. 중·소형 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 및 학교가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층, 사용승인일 2013.07.26. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지이며, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 거래 깊이. 스마트빌(A,B)은 24세대이며 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 257,666,666원보다 최신 거래 240,000,000원과 최근 12개월 평균 240,000,000원을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -9.9%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 110.0%라는 점과 함께 판단해야 합니다.
- 유찰 때마다 인수액 재계산. 현재는 0원이지만 1회 유찰 시 2,556,800원, 2회 유찰 시 44,205,440원으로 매수인 인수액이 증가합니다.
- 김시윤 관계 확인. 임차인과 현재 강제경매 채권자의 이름이 동일하고 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차계약과 채권관계의 진정성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권의 선순위성 확인. 확정일자 2017.09.22, 전입·점유 2017.09.28이 말소기준 2019.09.27보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실제 배당관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건도 비싸고, 유찰도 단순 할인은 아니다”
이 물건은 현재 회차만 보면 매수인 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 임차인 김시윤은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 210,000,000원입니다. 그래서 유찰로 배당재원이 줄어들면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 168,960,000원까지 내려가지만 인수액은 44,205,440원으로 증가해, 낙찰가만큼 싸지는 구조가 아닙니다.
가격도 신건 응찰을 뒷받침하지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 240,000,000원인데 현재 최저가는 264,000,000원으로 110.0%이고, 최근 가격 추세는 -9.9%입니다. 전체 평균에는 2021년의 263,000,000원, 270,000,000원 거래가 섞여 있어 이를 근거로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 현재 회차는 가격 부담, 유찰 후에는 대항력 임차보증금 인수 부담을 함께 계산해야 하는 사건입니다.
