광주지방법원 2025타경5238. 전남 장성군 장성읍 상오리 우지마을에 있는 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 토지면적은 410㎡이고, 건물은 단독주택과 창고·문간으로 이용되고 있습니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔지만 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 공유물분할을 위한 경매로 개시되었고, 공유자 김종관이 경매개시를 신청했습니다.

현재 건물 등기상 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 다만 권리관계의 핵심은 저당권보다 2010.09.10 전입한 차한준의 점유·보증금 문제입니다. 차한준은 과거 공유자였으며 지분이 강제경매로 이전된 이력도 있습니다. 임차인으로 조사되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차관계 및 매수인 승계액을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보권은 말소, 임차인 문제는 별도

건물의 2003년 장성농업협동조합 근저당권 채권최고액 28,000,000원은 2003.06.19 말소되었습니다. 과거 진행된 지분 강제경매개시결정도 각각 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 진행 중인 경매개시결정은 2025.09.01 접수되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 실질취득액 계산 가능

임차인으로 조사된 사람은 차한준 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 경매개시일보다 앞서고 대항력 있는 것으로 기재되어 있으나, 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.

차한준은 과거 공유자로 등기된 이력이 있습니다. 전입일만으로 임대차계약의 유효성이나 보증금 액수를 확정할 수 없으며, 임대차 원본과 실제 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 45%지만 시세 할인 여부는 미확정

감정가는 73,220,200원입니다. 3회 유찰된 현재 최저매각가는 32,804,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다. 하지만 단독주택과 토지의 거래 시세를 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 특히 임차보증금 인수액까지 확정되지 않았으므로 감정가 대비 큰 폭의 할인만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,804,000원 가정)

아래 표는 현재 최저매각가를 기준으로 작성된 추정 배당 구조입니다. 집행비용을 제외한 금액이 소유자 교부액으로 표시되어 있지만, 임차보증금·우선변제·당해세가 반영되지 않은 잠정 계산입니다. 공유물분할 경매의 실제 배당 및 공유자별 분배 결과를 확정한 표가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 경매신청 관련 채권액이 확정되지 않아 해당 배당액은 계산상 0원으로 표시되어 있습니다. 임차보증금, 당해세, 우선변제 등도 반영되지 않았으므로 31,813,528원을 실제 소유자 수령액으로 확정할 수 없습니다. 매수인 인수액 또한 별도 확인 대상입니다.

⑤ 건물 현황 — 등기상 1동, 현황상 2동

이번 물건에서 권리관계와 함께 살펴야 할 부분은 건물의 공부와 실제 현황 차이입니다. 건물 등기사항전부증명서에는 1동으로 되어 있지만, 건축물대장과 실제 현황에서는 2동으로 파악됩니다.

⑥ 토지 경계 — 인접지의 일부 점유 문제

감정평가 참고사항에는 본건 토지의 남서측 일부를 인접지 354-1번지에서 점유·사용 중인 것으로 판단된다고 기재되어 있습니다. 정확한 경계확인을 위해 별도 측량이 필요한 상태입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장성군 장성읍 상오리 우지마을 내에 위치합니다. 주변은 농촌자연마을과 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역입니다.
• 교통. 물건까지 소형차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통 정도로 조사되었습니다.
• 토지. 면적 410㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 41,800원/㎡입니다.
• 지역·지구. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건물. 단독주택은 목조 강판지붕 단층이며, 급배수시설과 유류보일러 난방설비가 있습니다. 별동은 창고 및 문간으로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 농촌지역 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래로 가격을 쉽게 비교하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력과 건물 현황·경계 문제를 함께 고려해 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.

⑧ 공유지분과 경매 구조

현재 건물의 소유자는 6명의 공유자로 구성되어 있습니다. 이 사건은 일부 지분만 매각하는 사건으로 기재된 것이 아니라, 단독주택과 토지를 일괄매각하는 공유물분할 경매입니다. 공유지분과 매각대금의 최종 분배는 구분해서 살펴야 합니다.

신청인 김종관은 공유지분 12분의 1을 보유하고 있습니다. 주식회사혜림은 과거 공유자들의 지분을 강제경매로 취득한 이력이 있습니다. 실제 임차인으로 조사된 차한준 역시 과거 공유자였으나, 현재 공유자 명단에는 포함되지 않습니다. 이러한 이력 때문에 차한준의 점유가 어떤 법률관계에 기초하는지 확인하는 작업이 특히 중요합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 및 보증금 확인. 차한준의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 현재 점유 여부, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요. 실질취득액을 계산하기 위한 최우선 항목입니다.
• 과거 공유지분과 점유관계 대조. 차한준의 기존 공유지분이 강제경매로 이전된 이력과 현재 임차인 조사 결과를 함께 검토하여 점유의 법적 성격과 인도 가능성을 확인하세요.
• 공유물분할 경매 조건 검토. 공유물분할 관련 결정, 매각물건명세서 및 매각조건을 대조하여 매각 범위와 존속할 권리를 확인하세요.
• 토지 경계 측량. 인접지 354-1번지에서 사용 중인 것으로 조사된 남서측 토지의 정확한 경계와 점유 범위를 확인하세요.
• 건물 현황 대조. 등기상 1동과 대장·현황상 2동의 차이, 2-2동의 실제 면적 약 48㎡ 및 창고·문간 사용상태를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상 수목의 위치·소유관계·실제 상태를 매각조건과 현장에서 대조하세요.
• 가격 재산정. 최저가 32,804,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고, 임차인 인수액과 경계·건물 정리비용을 검토한 뒤 실질취득액을 별도로 산정하세요.
• 배당 원본 확인. 예상배당표의 소유자 교부액은 잠정치이므로 임차보증금·우선변제·당해세와 공유자별 분배관계를 확인하세요.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실질취득액은 아직 모른다”

이 물건의 최저매각가는 32,804,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 기존 근저당권과 과거 강제경매개시결정은 이미 말소되어 있지만, 대항력 있는 것으로 기재된 차한준의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

여기에 등기상 1동·현황상 2동의 차이, 창고 및 문간의 용도·면적 불일치, 인접지의 토지 일부 점유와 별도 측량 필요성이 겹쳐 있습니다. 농촌지역 단독주택이라는 특성상 객관적인 거래 시세 비교도 필요한 상황입니다. 3회 유찰이라는 숫자는 가격 하락을 보여줄 뿐, 권리와 현황 문제가 해결되었다는 뜻은 아닙니다.

결론적으로 이 사건은 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기보다 임차보증금·공유물분할 경매의 권리관계·토지 경계·건물 현황을 먼저 확정해야 하는 고위험 검토형 물건입니다. 해당 사항이 확인되기 전까지는 최저가만으로 저렴한 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.