광주지방법원 2025타경5238. 장성군 장성읍 상오리 352의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 410㎡이고, 감정 이용상태는 번호(2-1) 단독주택, 번호(2-2) 창고 및 문간입니다. 감정가 73,220,200원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,004,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 44% 내려온 가격이 아니라, 2010년부터 전입된 점유자의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
등기부상 현재 유효한 근저당권이나 압류는 없고, 과거 장성농업협동조합 근저당권과 두 차례 강제경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 사건은 김종관이 신청한 공유물분할을 위한 경매로, 2025.09.01 경매개시결정이 현재 말소기준으로 제시되어 있습니다. 따라서 등기 권리 자체는 복잡하지 않지만, 그보다 앞선 전입 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5238 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 상오리 352 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 / 창고 및 문간 |
| 토지 | 대 · 410㎡ · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 공유자 | 김종관, 주식회사혜림, 차명숙, 차명순, 차민자, 차한울 |
| 감정가 / 최저가 | 73,220,200원 / 41,004,000원 (2회 유찰) |
| 현재 회차 | 감정가 56% |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
과거 2003.04.23 장성농업협동조합의 채권최고액 28,000,000원 근저당은 2003.06.19 해지로 이미 말소되었습니다. 2019년과 2023년의 지분 강제경매개시결정 역시 각각 후속 매각 후 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.09.01 공유물분할을 위한 경매입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차한준 | 전부 | 2010.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 확인 |
차한준은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 41,004,000원만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 “4,100만원에 취득”으로 계산하면 안 됩니다.
③ 가격·회차 구조 — 시세 비교보다 인수금 확인이 먼저
현재 시세 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 실질취득비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 41,004,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 28,702,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 20,091,960원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,072원 |
| 1. 갑구 9번 경매개시결정 · 김종관 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,865,928원 |
현재 계산은 집행비용 1,138,072원을 제외하고 39,865,928원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 차한준의 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원을 곧바로 실질 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 현황 차이와 경계측량
- 일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목을 포함합니다.
- 건물 현황. 등기사항전부증명서상 1동의 건물이지만 건축물대장 및 현황상 2동입니다.
- 2-1동. 공부상 스레트지붕이나 현황은 강판지붕이며, 단독주택으로 이용 중입니다.
- 2-2동. 공부상 스레트지붕·주택 28.09㎡이나, 현황은 강판지붕·창고 및 문간·약 48㎡입니다.
- 경계. 토지 남서측 일부를 인접지 354-1번지에서 점유사용 중인 것으로 판단되어 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다.
- 위치. 장성군 장성읍 상오리 우지마을 내 농촌자연마을·농경지 등으로 형성된 순수농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통 정도입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 공시지가. 41,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차한준 보증금 확인. 전입일 2010.09.10, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격 판단 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 41,004,000원을 실질취득가로 보지 마세요.
- 경계 측량. 남서측 일부 인접지 점유사용 여부와 실제 경계를 별도 측량으로 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 등기 1동과 현황 2동의 차이, 2-2동의 공부상 28.09㎡와 현황 약 48㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상 수목이 포함되는 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 현재 공유자는 김종관·주식회사혜림·차명숙·차명순·차민자·차한울입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 미상 인수액이 먼저다
감정가 73,220,200원에서 최저가가 41,004,000원까지 내려왔다는 사실만 놓고 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 시세 자료가 없어 단순 할인율을 가격 메리트로 바꿔 말할 수 없고, 더 중요한 것은 2010.09.10부터 전입된 차한준의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 현재 말소기준보다 전입이 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 인수액도 확정되지 않았습니다.
여기에 토지 남서측 일부의 인접지 점유사용 판단, 별도 측량 필요, 등기상 1동과 현황상 2동의 차이, 2-2동의 공부·현황 면적 및 용도 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “권리·경계를 확인해야 가격을 계산할 수 있다”가 결론입니다. 보증금과 경계를 확인하기 전에는 입찰가보다 인수·현황 리스크의 상한부터 확정해야 합니다.
