수원지방법원 2025타경56515. 화성시 진안동 진안파크자이아파트 104동 8층 804호입니다. 현재 소유자는 이병관이고, 2019.07.08 거래가 208,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기 가운데 말소기준은 2021.10.08 재단법인 한국장학재단의 가압류 37,148,153원입니다. 이후 국세 압류 2건과 2025.06.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 임진미의 주택임차권등기에는 임대차계약일 2014.11.16·2018.12.26·2020.12.21, 주민등록일과 점유개시일 2014.12.26, 확정일자 2014.12.16·2018.12.28·2020.12.21이 기재돼 있습니다. 최종 보증금도 209,000,000원으로 올라가 있습니다. 따라서 말소기준 2021.10.08보다 앞선 임차관계인지가 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 929 진안파크자이아파트 104동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9161㎡ · 철근콘크리트벽조 · 14층 중 8층 |
| 사용승인 | 2004.09.17 |
| 소유자 | 이병관 (2019.07.08 거래가 208,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2014년 점유가 핵심
현재 말소기준은 2021.10.08 한국장학재단 가압류입니다. 2022.11.07 동화성세무서장 압류, 2022.12.02 남동세무서장 압류, 2025.06.27 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 임진미의 임차권등기는 2023.01.27 접수됐지만 그 등기 내용 자체에 주민등록일·점유개시일이 2014.12.26으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차관계 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한만형 | 2014.12.26 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 임진미 | 임차권등기상 주민등록·점유 2014.12.26 | 209,000,000원 | 선순위 가능 | 확인필요 | 명세서상 없음 |
임진미의 임차권등기에는 최초 보증금 190,000,000원에서 최종 209,000,000원으로 증액된 계약 내용과 확정일자가 기재돼 있습니다. 또한 강제경매 채권자 임진미의 청구금액도 209,000,000원입니다. 한편 한만형은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 353,000,000원 | 246,148,153원 | 0원 | 101,109,847원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 282,400,000원 | 246,148,153원 | 0원 | 31,498,247원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,920,000원 | 221,957,120원 | 24,191,033원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 현재 신건과 1회 유찰 가격까지 채권 청구액 246,148,153원이 전액 배당되고, 2회 유찰 가격 225,920,000원에서는 24,191,033원의 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시 임진미에 대한 배당액도 184,808,967원으로 청구액 209,000,000원에 미달합니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 1. 가압류 · 재단법인 한국장학재단 | 37,148,153원 | 37,148,153원 |
| 2. 경매개시결정 · 임진미 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,109,847원 |
현재 회차 계산에서는 채권 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 101,109,847원으로 산정됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 선순위 임차관계 확인이 실제 인수 여부 판단보다 우선합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 생활시설 접근성은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽조 철근콘크리트지붕 14층 건물의 8층이며, 사용승인은 2004.09.17입니다. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2·4·6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 공시지가 2,122,000원/㎡, 아파트 부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 진안파크자이아파트 386세대이며, 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임진미 임차권 원본 확인. 2014.12.26 주민등록·점유개시, 2014.12.16·2018.12.28·2020.12.21 확정일자와 보증금 209,000,000원 기재를 대조해야 합니다.
- 한만형 보증금 확인. 전입일은 2014.12.26으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없습니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으나 실제 점유관계와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시 주의. 225,920,000원 시나리오에서는 24,191,033원 미배당이 발생하므로 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 여부를 반드시 따져야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 매각 후 처리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 2014년 전입이 먼저다
이 사건을 단순하게 보면 감정가와 최저가가 모두 353,000,000원인 신건이고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 하지만 권리분석에서는 그 문구보다 2014.12.26이라는 날짜가 더 중요합니다. 말소기준 가압류가 2021.10.08이므로 임진미의 주민등록·점유개시와 한만형의 전입은 모두 그보다 앞섭니다.
임진미는 임차권등기에 최종 보증금 209,000,000원과 확정일자가 기재돼 있고, 한만형은 보증금이 확인되지 않습니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당은 0원이지만, 2회 유찰 시에는 24,191,033원이 미배당으로 전환됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 가능 임차관계가 남아 있으므로 임차보증금과 배당·승계 여부를 확인하기 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다”입니다.
