수원지방법원 2025타경56649. 용인시 기흥구 서천동 더그레이스경희 제4층 제408호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가서의 실제 공부상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 소유자는 정성화이며, 2023.02.20 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 157,048,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 용인축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 임효주의 전세권 50,000,000원은 순위가 늦어 경매 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 해당 전세금이 전액 배당되며, 1회·2회 유찰 시에는 배당 부족이 발생하지만 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56649 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천동 815 더그레이스경희 4층408호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 기흥구 서천로127번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 숙박시설(생활숙박시설) · 지상8층 건물 중 제4층 제408호 |
| 소유자 | 정성화 · 2023.02.20 소유권이전 · 거래가액 157,048,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 83,752,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전세권까지 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 정성화 명의로 소유권이 이전된 뒤 용인축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 장란주 전세권과 황종매 전세권은 각각 등기부상 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 임효주 전세권 50,000,000원은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
| 권리자 | 권리 | 금액 | 경매 후 |
|---|---|---|---|
| 용인축산업협동조합 | 근저당권 · 말소기준 | 102,000,000원 | 소멸 |
| 임효주 | 전세권 · 숙박시설 건물의 전부 | 50,000,000원 | 소멸 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 157,000,000원으로 신건입니다. 소유권 이전 당시 등기 거래가액은 157,048,000원으로 현재 감정가와 매우 가까운 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없으므로, 현 최저가를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 공부상 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 주거용 아파트와는 이용·수요층·환금성의 성격이 다를 수 있으므로, 가격 판단은 같은 유형의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 전세권 · 임효주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,002,000원 |
현재 회차에서는 채권 합계 152,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,002,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 157,000,000원 | 152,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 28,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 53,726,720원 | 0원 |
유찰되면 전세권자 등 후순위 권리자가 받지 못하는 금액은 커지지만, 해당 전세권이 말소기준 이후에 설정돼 있기 때문에 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다. 이 사건에서 배당 부족과 매수인 승계 위험은 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 북동측 인근이며 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상8층 건물 중 제4층 제408호이며, 위생·급배수설비, E/V설비, 지하주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 대로와 북동측으로 중로가 소재합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며, 토지 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 실거래 확인. 최근 비교 시세가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 같은 유형·인근 물건의 실제 거래를 확인해야 합니다.
- 임효주 전세권 원본 대조. 전세금 50,000,000원, 말소기준 이후 전세권으로 매각 시 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 점유·사용관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 이용상태를 확인해야 명도 변수를 판단할 수 있습니다.
- 관리·운영비 확인. 숙박시설의 실제 운영 여부와 체납 비용 등은 현장과 관리주체를 통해 확인하는 것이 필요합니다.
- 용도 관련 확인. 공부상 숙박시설(생활숙박시설)이므로 실제 사용과 관련한 제한·운영조건을 원본 자료와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 용도는 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.02.20 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임효주 전세권 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이며 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없습니다.
다만 이 물건의 핵심 위험은 권리가 아니라 생활숙박시설이라는 용도와 가격 검증입니다. 현재 157,000,000원은 신건 최저가이고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 권리가 깨끗하다는 사실을 곧바로 가격 경쟁력으로 연결할 수 없습니다. 권리분석은 합격권, 가격 판단은 실거래·수요 확인 후. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
