수원지방법원 2025타경56700. 화성시 능동 동탄아르젠오피스텔 5층 502호, 감정상 원룸 오피스텔 구조입니다. 이번 사건의 말소기준은 2025.07.02. 강제경매개시결정입니다. 일반적인 근저당 말소기준 사건과 달리, 이보다 앞선 2024.02.21. 장익수의 주택임차권등기가 살아 있습니다. 장익수는 보증금 90,000,000원, 전입 2022.07.14., 확정일자 2022.04.26.으로 확인되고, 배당가정상 68,340,000원을 배당받은 뒤 21,660,000원이 부족합니다. 이 부족분은 데이터상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
여기에 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 윤태호가 별도로 있습니다. 윤태호의 전입일은 2025.05.07.로 말소기준일 2025.07.02.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 장익수의 21,660,000원만 계산하고 끝낼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1066-1 동탄아르젠오피스텔 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 오피스텔 구조 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 문승범 · 2024.03.19. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 경매채권 / 청구 | 장익수 / 101,110,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전에 임차권이 있다
핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 장익수의 임차권등기는 2024.02.21. 접수되어 2025.07.02. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 데이터상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 반대로 말소기준 이후의 국 압류와 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 원현준·심태웅의 전세권은 이미 등기부상 말소되어 현재의 인수 판단에서는 제외됩니다.
② 임차인 — 확인된 90,000,000원과 확인되지 않은 보증금
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장익수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.14 / 2022.04.26 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2024.02.21 | 해당 없음 |
| 윤태호 현황조사·문건접수·매각물건명세서 | 2025.05.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.04 | 해당 없음 |
장익수는 전입·확정일자·보증금이 모두 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 반면 윤태호는 전입은 말소기준 전에 이루어졌지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 그러므로 장익수 인수액과 별개로 윤태호의 실제 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 신고인은 아닙니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장익수 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 70,000,000원 | 21,660,000원 | 91,660,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 56,000,000원 | 35,408,000원 | 91,408,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 44,800,000원 | 46,406,400원 | 91,206,400원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 70,000,000원 → 56,000,000원 → 44,800,000원으로 내려가지만, 장익수의 미배당 보증금은 21,660,000원 → 35,408,000원 → 46,406,400원으로 늘어납니다. 결국 낙찰가와 확인 인수를 합친 금액은 91,660,000원 → 91,408,000원 → 91,206,400원으로 90,000,000원대에 거의 고정됩니다. 따라서 유찰됐다는 사실만으로 싸졌다고 평가하면 안 됩니다.
최근 실거래 수치는 확인되지 않으므로 이 실질취득액이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 등기부에는 2016년 70,000,000원, 2022년 70,000,000원, 2024년 80,000,000원의 거래가액 기록이 있으나 이를 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 장익수 보증금 | 90,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장익수 | 101,110,684원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장익수 보증금 90,000,000원 중 배당가정상 68,340,000원이 배당되고 21,660,000원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 윤태호의 보증금은 확인되지 않아 위 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 능동 하나지하차도 북측 인근, 삼성전자 화성캠퍼스 인근 동탄1지구 내 상가지대에 위치하며 업무시설(오피스텔)과 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스·직행버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 502호이며 개별난방·급탕·급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가 3,475,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장익수 임차권 원본 대조. 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 및 실제 보증금 지급관계를 확인하세요.
- 윤태호 보증금 확인. 전입 2025.05.07.은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최저가가 아니라 총액으로 계산. 현재 회차는 70,000,000원 + 21,660,000원 = 91,660,000원이 장익수 기준 실질취득입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 56,000,000원 + 35,408,000원 = 91,408,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원 + 46,406,400원 = 91,206,400원입니다.
- 명세서 인수권리 문구 확인. 명시 인수권리 해당사항없음과 등기·배당가정의 차이를 법원 원문에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 당해세와 최우선변제는 배당가정에 반영되지 않아 실제 인수·배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7,000만원 낙찰”이 아니라 “9,000만원대+α 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 신건 최저가 70,000,000원만 보면 단순해 보이지만 권리구조는 그렇지 않습니다. 장익수의 90,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 배당가정에서는 21,660,000원이 매수인에게 남습니다. 그래서 확인된 부분만 합쳐도 실질취득은 91,660,000원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 1회·2회 유찰 뒤에도 총액은 90,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
더 중요한 것은 윤태호입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 최근 실거래 근거도 없기 때문에 지금 단계에서 “싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 두 임차관계의 실체와 최종 인수액 확정입니다. 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
