수원지방법원 2025타경56763. 수원 장안구 율전동 그린맨션 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·욕실 등)으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부상 말소 여부만 보면 단순해 보이지만, 임차인 이광호의 전입일이 2022.07.29로 말소기준권리인 황농성 가압류 2025.04.01보다 빠르다는 점이 핵심입니다. 즉 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기됐어도, 임차인의 선행 전입을 기준으로 대항력이 인정된 상태입니다.
현재 회차에서는 감정가와 최저매각가가 모두 220,000,000원입니다. 이 금액으로 배당을 가정하면 집행비용 3,880,000원 뒤 임차인 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 가압류권자 황농성에게 36,120,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 임차인에게 미배당되는 보증금이 없어 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 율전동 321-17 그린맨션 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등) · 지상5층 건물 |
| 소유자 | 김옥남 (2022.05.31 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이광호 / 180,692,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
말소기준은 2025.04.01 황농성 가압류 206,594,520원입니다. 그 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이광호는 2022.07.29 전입·점유 개시로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기가 지워지는 것과 보증금 반환채권의 대항력은 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광호 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.07.29 | 2024.08.21 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 유찰 시 발생 |
이광호는 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차에서는 전액 배당이 가능하지만, 배당재원이 줄어드는 순간 미배당 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 가능액 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 220,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 7,264,000원 | 183,264,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 41,971,200원 | 182,771,200원 |
여기서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 1회 유찰되면 화면상 최저가는 176,000,000원까지 낮아지지만 미배당 보증금 7,264,000원을 더해 실제 부담은 183,264,000원입니다. 2회 유찰에서는 최저가가 140,800,000원까지 내려가도 인수액이 41,971,200원으로 늘어 실질취득은 182,771,200원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이광호 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 황농성 | 206,594,520원 | 36,120,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이광호 | 180,692,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류·신청채권에는 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율전초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 성균관대역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·소로2류 접함·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부상 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액 확인. 유찰 시 반드시 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이광호와 경매신청채권자 이광호가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·신청채권 발생 원인을 원본 대조해야 합니다.
- 배당 가능액 재계산. 현재 회차는 인수 0원이지만 실제 배당에서 집행비용이나 우선순위 채권이 달라지면 임차인 미배당액도 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 주거용 다세대주택이므로 현재 점유관계와 인도 가능 시점을 현장 및 원본 조사로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 장기 미납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비가 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 대항력 있는 보증금 180,000,000원입니다. 현재 신건 220,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수액이 0원이므로 권리상 부담이 표면화되지 않습니다. 그러나 1회 유찰부터 상황이 달라집니다. 낙찰가 176,000,000원에 인수 7,264,000원을 더하면 183,264,000원, 2회 유찰에서는 140,800,000원에 인수 41,971,200원을 더해 182,771,200원입니다.
즉 이 사건은 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당이 늘어 총부담이 약 183,000,000원 선에서 버티는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 실거래 자료가 없어 이 실질취득액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “2회 유찰돼 140,800,000원이니 싸다”가 아니라, 인수액까지 합친 182,771,200원을 기준으로 현장 시세와 비교하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
