수원지방법원 2025타경56804. 세류비즈타워 1층 103호로, 감정평가상 공부상 제2종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 황한나이며, 2023.04.28. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 889,069,230원입니다. 같은 날 안산농업협동조합 명의 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.12.18. 수원시 압류, 2025.05.15. 국 압류, 2025.07.08. 임의경매개시결정과 국 압류가 추가됐습니다. 이들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류는 당해세 여부가 별도 문제입니다. 당해세로 확인되는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 후순위 배당액과 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1155-9 세류비즈타워 1층103호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 193 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하4층/지상12층 · 제1층 제103호 · 사용승인일 2021.01.25. |
| 소유자 | 황한나 · 2023.04.28. 소유권이전 · 거래가액 889,069,230원 |
| 감정가 / 최저가 | 834,000,000원 / 834,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 661,927,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.04.28. 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 황한나입니다. 이후 수원시 압류 1건, 국 압류 2건, 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 후순위입니다. 근저당권은 2025.04.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 경매개시결정의 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 834,000,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 2023.04.28. 소유권이전 당시 거래가액은 889,069,230원이지만, 이는 현재 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 아닙니다. 따라서 이 한 건을 근거로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 834,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,740,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,260,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 720,000,000원이 전액 배당되고 103,260,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 834,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 103,260,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 667,200,000원 | 658,128,000원 | 61,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 533,760,000원 | 526,022,400원 | 193,977,600원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어 근저당 채권최고액을 모두 채우지 못하게 됩니다. 1회 유찰 가정에서는 61,872,000원, 2회 유찰 가정에서는 193,977,600원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역(지하철1호선) 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장과 세류역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2021.01.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 수원시·국 명의 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 834,000,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 주변 동종 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계는 구분해 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설로 이용 중인 1층 호실이므로 실제 영업 가능 업종과 관리규약·건축물 용도를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28. 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째는 세금 압류 3건의 당해세 여부, 둘째는 834,000,000원의 적정성입니다. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리 구조는 정리되지만, 가격과 상가성은 반드시 현장·시세 확인을 거쳐야 하는 유형입니다.
