춘천지방법원 2025타경30626. 평창군 대관령면 평창스카이테라하우스 103동 2층 에스222호, 전용 31.8205㎡의 다세대 물건으로 감정 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 조광자는 2021년 5월 27일 매매를 원인으로 거래가액 95,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 임차인이 아니라 59,000,000원 전세권의 흐름입니다.
등기상 2023년 3월 29일 한국도로공사 명의로 전세금 59,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025년 8월 8일 전세금반환채권 양도를 원인으로 전세권이 서울보증보험주식회사에 이전됐습니다. 이후 2025년 11월 12일 같은 서울보증보험 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당·회차 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30626 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 678 평창스카이테라하우스103동 2층 에스222호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 31.8205㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조광자 (2021.05.27 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 있지만 시나리오상 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금을 더해 계산할 구조는 확인되지 않습니다. 과거 2018년 신한은행 근저당권 66,000,000원은 2021년 4월 6일 이미 말소됐고, 2021년 한국도로공사 전세권 60,000,000원 역시 2023년 3월 29일 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 볼 것은 같은 날 새로 설정된 59,000,000원 전세권과 그 이후의 서울보증보험 전세권 이전 및 경매신청입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 거래 편차는 크다
평창스카이테라하우스는 445세대, 2016년 7월 5일 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 31.82㎡ 최근 12개월 거래 12건의 평균은 77,708,333원입니다. 현재 최저가 69,000,000원은 이 평균의 88.8%로, 평균 기준으로는 가격 여유가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.82㎡ | 3 | 84,500,000원 |
| 2026.07 | 31.82㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 31.82㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 31.82㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 31.82㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 31.82㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 31.82㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 31.82㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 31.82㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 31.82㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 31.82㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 31.82㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 77,708,333원 |
최신 거래는 2026년 8월 84,500,000원이고, 대상과 같은 2층 거래도 2026년 2월 76,000,000원이 확인됩니다. 반면 전체 표본 범위는 52,000,000원~100,000,000원으로 매우 넓습니다. 따라서 69,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 개별 호수 상태와 거래 편차를 무시한 채 평균 할인율만으로 낙찰가를 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 한국도로공사 설정분 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,358,000원 |
현재 회차에서는 전세금 59,000,000원이 전액 배당되고 8,358,000원이 잔여합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 69,000,000원 | 59,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 55,200,000원 | 53,806,400원 | 5,193,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 44,160,000원 | 42,965,120원 | 16,034,880원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대 물건이며 실제 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 에스222호입니다.
- 입지. 평창군 대관령면 용산리 용산교차로 남서측 인근으로, 대형 리조트 주변의 근린생활시설·숙박시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 용이하며 북동측 왕복 4차선 도로와 연결됩니다. 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당하고, 용산리 679에는 준보전산지가 포함됩니다. 공시지가는 189,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·소화전 설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 445세대 규모이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격 편차가 크며, 경매 통계상 평균 1.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2023.03.29 설정된 59,000,000원 전세권과 2025.08.08 서울보증보험으로의 이전, 2025.11.12 경매개시결정의 연결관계를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 인수액 확인. 현재·1회·2회 유찰 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 변동 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
- 내부·점유 확인. 이해관계인 부재로 내부구조와 임대관계가 조사되지 않았습니다. 현장 점유상태와 실제 사용관계를 별도 확인해야 합니다.
- 거래 편차 반영. 동일 면적 실거래가 52,000,000원~100,000,000원으로 크게 벌어집니다. 평균 77,708,333원만 보지 말고 층·상태와 최신 거래 84,500,000원을 함께 비교하세요.
- 유찰 가능성. 단지 경매 평균 유찰이 1.5회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 신건 가격이 평균 시세보다 낮더라도 응찰 경쟁을 전제로 무리하게 상향하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 권리 흐름을 읽고 들어가야 한다”
현재 회차만 놓고 보면 수치는 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가는 69,000,000원, 매수인 인수는 0원이라 실질취득도 69,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 77,708,333원의 88.8%이고, 최신 거래 84,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 평균 대비 여유가 있습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 보면 안 됩니다. 59,000,000원 전세권이 서울보증보험으로 이전된 뒤 같은 서울보증보험이 경매를 신청한 사건이고, 제공된 회차별 계산에서는 미배당이 생기는 유찰 구간에서도 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 여기에 실거래 편차와 경매 유동성까지 감안하면, 가격은 긍정적, 권리 확인과 환금성은 보수적. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
