춘천지방법원 2025타경30631. 강원특별자치도 평창군 진부면 송정리 2241-1 제1동으로, 감정평가 이용상태는 주택입니다. 일반목구조 목구조위슁글지붕 단층 건물이며, 외벽은 세라믹판넬마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 PVC샷시창으로 조사됐습니다. 토지는 660.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다.
권리관계의 출발점은 2019.02.20 설정된 진부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 73,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023.10.30 주식회사우리은행 가압류 29,881,249원과 2025.11.06 고봉랑의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 장익수의 전입신고 역시 2023.06.13로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30631 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 송정리 2241-1 제1동 · 강원특별자치도 평창군 진부면 하송정길 340-54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 목구조위슁글지붕 단층 · 세라믹판넬마감 · 벽지도배 · PVC샷시창 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 진형용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,654,000원 / 215,654,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 고봉랑 / 32,340,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2019.02.20 진부농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 주식회사우리은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장익수 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 장익수 1명입니다. 전입일 2023.06.13은 말소기준권리 2019.02.20보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 영향은 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 215,654,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,654,000원 | 0원 | 76,612,596원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,523,200원 | 0원 | 34,085,627원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,018,560원 | 0원 | 64,052원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,156원 |
| 1. 근저당 · 진부농업협동조합 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 29,881,249원 | 29,881,249원 |
| 3. 경매개시결정 · 고봉랑 | 32,340,999원 | 32,340,999원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,612,596원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 135,222,248원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진부체육공원 남측 인근이며, 주변은 농가주택과 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편합니다.
- 토지. 토지면적 660.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 82,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 시설. 온수보일러시설, 수세식 위생설비, 급수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 시설 체크
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 장익수의 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 우선변제 관계는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 신건 215,654,000원을 기준으로 응찰하기 전 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 데크시설·태양광시설·석축·조경수의 평가 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 계획관리지역과 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 이용 제한을 실제 활용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 교통 여건. 차량 접근은 가능하지만 대중교통이 불편한 입지 특성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 실제 결과에 미치는 영향을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2019.02.20 진부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 장익수의 전입은 2023.06.13로 후순위여서 대항력이 없습니다. 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 감정가와 최저가가 215,654,000원으로 같은 신건이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 농촌지대 입지와 대중교통 불편, 토지이용 제한까지 함께 고려하면 권리는 합격이지만 가격은 시세 확인 전 보류가 맞습니다. 1회 유찰 172,523,200원, 2회 유찰 138,018,560원 시나리오에서도 채권 미배당은 0원이지만, 할인율 자체가 곧 시장가치의 할인이라는 뜻은 아닙니다.
