광주지방법원 2025타경5788. 광주 북구 동림동 ‘동림푸른마을주공1단지아파트’ 105동 7층 702호입니다. 감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 67,900,000원입니다. 현 소유자는 장범석이고 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 95,000,000원입니다. 권리관계의 출발점은 2021.08.30. 설정된 신한은행 근저당 52,250,000원입니다.
이 말소기준 뒤로 2023년 우리은행 근저당 120,000,000원, 2025년 광주신용보증재단 가압류 53,625,000원, 토스뱅크 가압류 36,865,404원, 그리고 우리은행·신한은행의 경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하고, 배당 부족액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5788 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 1146-1 동림푸른마을주공1단지아파트 105동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 중 7층 |
| 소유자 | 장범석 · 2021.07.29. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 97,916,290원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 | 동림푸른주공 · 892세대 · 1998.06.11 준공 · 동일면적 59.99㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.30. 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 우리은행 근저당과 광주신용보증재단·토스뱅크 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시 후순위 채권에 큰 미배당이 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.0%
동일면적 59.99㎡ 거래는 최근 자료상 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균 100,833,333원보다 최근 12개월 평균 101,363,636원, 최신 거래 97,000,000원, 최근 흐름 +6.7%를 우선해서 봅니다. 현재 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 13 | 117,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 16 | 122,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 4 | 97,500,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 4 | 97,500,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 6 | 101,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 101,363,636원 |
최신 거래는 2026.03. 97,000,000원이고, 감정가도 정확히 97,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가의 70%인 67,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 67.0%이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 6.7% 상승으로 집계되어 있어 하락장 보정을 이유로 가격 메리트를 깎아야 할 데이터는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 52,250,000원 | 52,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 14,027,800원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 53,625,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 36,865,404원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 262,740,404원 중 예상 배당액은 66,277,800원, 미배당은 196,462,604원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 채권 회수액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 196,462,604원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 216,465,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 230,468,283원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이 사건에서는 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수를 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 광주애육원 북측 인근. 아파트단지와 상가가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 중 7층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 동림푸른주공 892세대, 1998.06.11 준공. 동일면적 59.99㎡ 거래자료가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역과 교육환경 보호구역, 비행안전제3구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균 100,833,333원보다 최근 12개월 평균 101,363,636원과 최신 거래 97,000,000원을 우선 기준으로 두고 응찰가를 정합니다.
- 현재 가격. 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다. 1회 유찰 뒤에는 신건보다 가격 여유가 커진 상태입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·실점유자를 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 후순위 미배당. 우리은행·가압류 채권의 큰 미배당을 매수인 인수액으로 혼동하지 않습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 최종 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 가격도 내려왔다
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리 소멸 + 매수인 인수 0원 + 1회 유찰입니다. 감정가 97,000,000원은 2026.03. 최신 거래 97,000,000원과 같지만, 현재 최저가는 67,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 101,363,636원의 67.0%이고 최근 추세도 +6.7%입니다. 따라서 신건 가격이 시세와 비슷했던 단계와 달리 현재 회차에는 가격 검토 여지가 생겼습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 최종 판단의 마지막 변수는 실제 점유관계 확인입니다.
