70,000,000원
광주지방법원 2025타경6330. 나주시 빛가람동 토담휴로스센트럴타워 22층 2216호입니다. 감정평가와 매각물건명세서 비고에서 이용상태가 지식산업센터(공장-연구소)로 확인됩니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.08.19 김재철 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌고 같은 날 국민은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.09.25 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 감정가 125,000,000원의 56%까지 내려왔지만, 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아니라는 점입니다. 이 사건에서는 현재 회차 배당상 낙찰자가 인수하는 권리는 0원으로 계산되지만, 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유·임대차 사실은 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 949-1 토담휴로스센트럴타워 22층 2216호 · 도로명 전라남도 나주시 문화로 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터(공장-연구소) 용도 · 25층 중 22층 |
| 소유자 | 김재철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 70,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 81,389,971원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
갑구의 최초 신탁등기는 2022.08.19 소유권이전과 함께 말소됐고, 현재 소유자는 김재철입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 125,000,000원 → 현재 70,000,000원
이 사건은 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 현재 회차 최저가는 70,000,000원이고, 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 49,000,000원, 다시 유찰될 경우 34,300,000원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,000,000원 | 56% | 27,660,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,000,000원 | 39.2% | 48,282,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,300,000원 | 27.44% | 62,717,400원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 국민은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 반대로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 결론내릴 근거도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,660,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,000,000원 가정 시 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 27,660,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람수질복원센터’ 북동측 인근으로, 주변에 공장·공업나지·근린생활시설이 소재하는 준주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 25층 건물 중 22층 2216호입니다. 승강기·소화전·스프링클러·난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선, 북동측 왕복 3차선, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 가장형 평지이며 지식산업센터 및 근린생활시설 용도의 건부지입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 630,400원/㎡입니다.
- 용도지역·계획. 준주거지역이며 산업복합구역·산업공공시설구역에 저촉되고, 연구개발특구·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 지식산업센터(공장-연구소) 용도로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 지식산업센터(공장-연구소) 용도입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 국민은행 근저당 미배당은 27,660,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 감정가 125,000,000원 대비 최저가 70,000,000원이라는 숫자는 경매 회차 할인율입니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동요인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각 전 관련 원본을 다시 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 산업복합구역·산업공공시설구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등 적용 내용을 실제 이용계획과 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 56%만 보고 들어갈 물건은 아니다”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2022.08.19 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 인수가 없다는 사실과 현재 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔고, 물건의 이용상태는 지식산업센터(공장-연구소), 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 많이 싸졌다”보다 실제 점유·임대관계와 용도 적합성을 먼저 확인한 뒤 현재 70,000,000원의 적정성을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리 구조는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로.
