광주지방법원 2025타경6330. 전라남도 나주시 빛가람동 토담휴로스센트럴타워 22층 2216호입니다. 매각물건명세서와 감정평가서에 기재된 이용상태는 지식산업센터(공장·연구소)입니다. 따라서 일반 주거용 부동산과는 구분해 이용 가능 여부와 환금성을 살펴야 합니다.

현재 소유자는 김재철이며, 등기상 2022년 8월 19일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 국민은행이 2025년 9월 25일 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가격은 감정가 대비 44.8%입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 임대관계와 현재 가격의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

2022년 5월 19일 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나 해당 등기는 이미 말소된 상태입니다. 이후 2022년 8월 19일 김재철에게 소유권이 이전되었고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었습니다.

말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기상 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 44.8%, 그러나 시세 검증은 별개

감정가 125,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 하락한 것은 분명하지만, 감정가와 현재 시장가격은 동일한 개념이 아닙니다.

향후 회차는 제공된 유찰 시나리오를 옮긴 가정값이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

현재 최저가인 56,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원이 국민은행에 배당됩니다. 채권최고액 96,000,000원 기준 예상 미배당은 41,408,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 81,389,971원으로 채권최고액과 다릅니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수와 매수인 인수는 다르다

현재 회차에서 국민은행의 예상 배당액은 54,592,000원입니다. 추가 유찰 시나리오에서는 매각대금이 줄어들면서 국민은행의 예상 미배당액이 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당 증가가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 빛가람수질복원센터 북동측 인근입니다. 주변에는 공장, 공업나지 및 근린생활시설 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 일반적인 교통수단 이용은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 22층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 스프링클러 및 난방설비가 있습니다.
• 용도. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 지식산업센터(공장·연구소) 용도로 기재하고 있습니다. 주거용으로 가정하거나 일반 아파트 시세를 적용해서는 안 됩니다.
• 도로. 남동측 왕복 6차선, 북동측 왕복 3차선, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 가로장방형 평지이며 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지입니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 630,400원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구, 지구단위계획구역 등에 포함되고 산업복합구역 및 산업공공시설구역에 저촉됩니다. 구체적인 사용 가능 범위는 관련 계획 및 관리 규정 확인이 필요합니다.
• 환금성. 현재 3회 유찰된 지식산업센터 물건입니다. 실제 매수 가능 업종, 임대수요 및 동일 용도 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 지식산업센터(공장·연구소)로 기재된 물건입니다. 실제 입주·사용 목적과 허용 업종 및 용도 제한을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 실거래가격과 현재 매물가격, 임대료 및 공실 여부를 확인한 뒤 입찰가격을 검토하세요. 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로 저가 매수를 확정할 수 없습니다.
• 임대관계 확인. 신고된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부, 점유자의 권리 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 근저당 말소. 국민은행 근저당이 말소기준이며 경매개시결정도 소멸 예정입니다. 최신 등기사항증명서로 추가 권리 변동 여부를 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권최고액 기준 예상 미배당 41,408,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당과 소멸 여부는 법원 자료를 최종 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 제세공과금 등 낙찰가 이외의 비용을 확인하세요.
• 현장 확인. 22층 2216호의 내부 상태, 실제 이용상태, 공실 여부 및 시설 유지관리 상태를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 56,000,000원이며 추가 유찰 시나리오 가격은 44,800,000원과 35,840,000원입니다. 향후 회차가 실제로 진행되는지 법원 매각 공고를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 44.8% ≠ 시세의 44.8%”

이 물건의 말소기준권리는 국민은행 근저당이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 부대비용 제외 56,000,000원입니다.

그러나 권리상 예상 인수액이 없다는 것과 실제로 싸게 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재까지 3회 유찰되었고, 이 물건은 일반 주거용이 아닌 지식산업센터(공장·연구소)입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 임대관계는 미상이며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 단계의 판단은 등기상 권리 인수는 0원으로 분석되지만, 점유·용도·시세·환금성 검증이 필요하다는 것입니다. 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기보다는, 실제 사용 가능성과 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부 및 금액을 결정해야 합니다.