청주지방법원 2025타경125. 영동군 양강면 묘동리 307-3 소재로, 감정 이용상태는 단독주택이며 토지 162.0㎡가 함께 확인됩니다. 현재 소유자는 성시중이고, 2022.03.21. 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 청도일성새마을금고 명의의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.22. 롯데캐피탈주식회사의 청구금액 33,873,987원 가압류와 2025.11.10. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 권리 인수보다 중요한 점검 대상은 점유관계와 보증금이 확인되지 않은 전입자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경125 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 양강면 묘동리 307-3 · 충청북도 영동군 양강면 묘동4길 21-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 162.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 1층 · 사용승인일 2007.01.23 |
| 소유자 | 성시중 · 2022.03.21. 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 54,107,760원 / 54,107,760원 (신건) |
| 청구액 | 37,334,007원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
과거 김동한 명의였던 시기의 신한카드·서민금융진흥원 가압류와 강제경매개시결정, 영동농업협동조합 근저당권은 2022.03.21. 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서는 같은 날 설정된 청도일성새마을금고 근저당권 48,000,000원이 말소기준이고, 이후 롯데캐피탈 가압류와 이번 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성시완 | 2022.07.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
성시완의 전입일은 2022.07.04.로, 말소기준권리인 2022.03.21. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금과 배당관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,107,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,373,940원 |
| 1. 근저당 · 청도일성새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 33,873,987원 | 4,733,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 채권총액 81,873,987원 중 52,733,820원이 배당되고, 29,140,167원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 54,107,760원 | 52,733,820원 | 29,140,167원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 43,286,208원 | 42,107,056원 | 39,766,931원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 34,628,966원 | 33,605,645원 | 48,268,342원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 영동군 양강면 묘동리 소재 양강초등학교 동측 인근 계획관리지역에 위치하며, 단독주택과 순수농경지가 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 국도가 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 1층, 사용승인일 2007.01.23. 외벽은 싸이딩판넬 붙임, 창호는 샷시창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 162.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 31,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 토지 정보에는 성장관리계획구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성시완 점유관계. 2022.07.04. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구 관계를 다시 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 단독주택뿐 아니라 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 경계, 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 2022.03.21. 청도일성새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 집행비용과 등기채권을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장 상태와 별도 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 확인 포인트는 점유와 가격
이번 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21. 청도일성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 등기된 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 성시완은 2022.07.04. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없으며, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 보증금이 확인되지 않은 점유자라는 확인 과제와 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 현장 확인 과제가 남습니다. 또한 실제 거래시세 비교 근거 없이 신건 54,107,760원이 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격은 별도 검증이라는 관점으로 접근하는 것이 핵심입니다.
