광주지방법원 2025타경31787. 광주광역시 남구 주월동 77 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 1층 점포·2층 주택, 별도 건물은 변소·창고입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 126.0㎡, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 등기상 공유자는 윤광현 지분 3분의 2, 윤혜정 지분 3분의 1이고, 경매개시결정은 윤혜정 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각과 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)이 명시돼 있습니다.
따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 것은 전체 부동산이 아니라 경매 대상 공유지분이며, 공유관계 정리와 점유관계 확인이 함께 필요합니다. 더구나 전입·점유 조사대상자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰가에 더해 실제 부담할 금액이 생기는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 77 · 광주광역시 남구 봉주6길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포 · 2층 주택 · 변소 · 창고 |
| 토지 | 126.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공유관계 | 윤광현 3분의 2 · 윤혜정 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 90,883,095원 / 40,717,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부 유한회사 / 46,112,989원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한) |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘지분과 점유’가 핵심
등기부에는 근저당권이나 압류가 별도로 확인되지 않고, 자료상 말소기준은 2025.01.24. 윤혜정 지분 강제경매개시결정으로 선언돼 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 전체 소유권 매각이 아니라 윤혜정 지분에 대한 지분경매라는 점이 훨씬 중요합니다. 현재 공유관계는 윤광현 3분의 2, 윤혜정 3분의 1입니다.
② 점유·전입 관계 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
현황조사와 매각물건명세서에는 김상배·윤광현·조용희·김현순의 전입 사실이 확인됩니다. 다만 모두 사용관계가 ‘알 수 없음’으로 기재돼 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 윤광현은 현재 등기상 공유자이므로 임차인인지 소유자 점유인지도 구분해 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상배 | 2003.07.26 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤광현 | 2007.06.18 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현순 | 2021.02.05 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용희 | 2024.08.13 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 40,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,906원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 46,112,989원 | 39,584,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 40,717,000원 가정 시 신청채권자 청구액 46,112,989원 중 39,584,094원이 배당되고 6,528,895원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 미상 보증금에 따른 매수인 부담 가능성은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 — 44.8% 할인보다 ‘실질취득 미확정’이 우선
현재 최저매각가는 40,717,000원으로 감정가 90,883,095원의 44.8%입니다. 하지만 이 할인율을 곧바로 ‘싸다’고 해석하기 어렵습니다. 첫째, 지분매각이라 전체 부동산을 단독 소유하는 구조가 아닙니다. 둘째, 전입·점유 조사대상자들의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 미확정입니다. 셋째, 공유자우선매수권이 있어 일반적인 공개경쟁 입찰과 다른 변수도 존재합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 주월동 소재 봉주초등학교 남동측 인근이며, 부근은 주택 및 상가지대입니다.
- 이용. 1층은 점포, 2층은 주택이며 별도 건물은 변소와 창고로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 126.0㎡, 지목 ‘대’, 주상용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 절대보호구역과 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 871,200원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조이며 위생설비·난방설비 등이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 경매개시결정은 윤혜정 지분을 대상으로 하고 있으며 현재 공유관계는 윤광현 3분의 2, 윤혜정 3분의 1입니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한돼 있습니다.
- 김상배 점유관계 확인. 2003.07.26 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 윤광현 점유관계 확인. 2007.06.18 전입이며 현재 등기상 공유자이므로 임차관계인지 소유자 점유인지 구분해야 합니다.
- 김현순 점유관계 확인. 2021.02.05 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 조용희 점유관계 확인. 2024.08.13 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금과 대항력이 확인된 뒤 낙찰가에 매수인 인수금액을 더해 판단해야 합니다.
- 공유물 관리·처분 문제. 낙찰 후 전체 부동산을 단독으로 취득하는 구조가 아니므로 공유관계 정리 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회보다 지분과 점유가 먼저다”
이 사건은 감정가 90,883,095원에서 3회 유찰돼 40,717,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 낙찰자가 취득하는 것은 윤혜정 지분이고 공유자우선매수권까지 존재합니다. 여기에 김상배·윤광현·김현순·조용희의 전입이 확인되면서도 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 실질취득액과 인수위험이 아직 닫히지 않았습니다.
배당계산만 보면 매수인 인수액은 0원이지만, 이것을 실제 권리상 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 가격보다 점유관계 확인, 전체 소유권보다 지분가치 판단이 선행돼야 합니다. 3회 유찰이라는 숫자에 앞서 지분·공유자우선매수권·미상 점유관계를 해소할 수 있는지가 핵심입니다.
