272,720,000원
광주지방법원 2025타경34613. 나주시 빛가람동 아파트 단지 상가동 1층 101호로, 공부상 용도는 근린생활시설(사무소), 현황 이용은 사무소 및 세탁소입니다. 등기 명칭은 ‘빛가람엘에이치4단지아파트’이나 현황 명칭은 ‘에듀캐슬아파트’로 조사됐습니다. 소유자 박일수 씨가 2014년 소유권을 취득했고, 같은 날 광주은행 명의 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2014.04.16. 광주은행 근저당권입니다. 이후 2021년에 등기된 국세 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 최경원 씨의 전입일도 2020.08.07.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 확인된 자료 기준 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 850 빛가람엘에이치4단지아파트 상가동 1층101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 그린로 274 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 사무소 및 세탁소 |
| 단지 명칭 | 등기상 빛가람엘에이치4단지아파트 · 현황 에듀캐슬아파트 |
| 소유자 | 박일수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 272,720,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 청구액 | 298,559,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
광주은행 근저당권은 2014.12.24. 회사합병을 원인으로 승계 표시가 추가됐습니다. 2025.12.16. 경매개시결정의 채권자는 에프에스비2506유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도전 주식회사광주은행으로 기재돼 있습니다. 매각으로 말소기준 근저당과 그 이후 압류, 경매개시결정이 함께 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유·이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경원 | 알 수 없음 | 2020.08.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최경원 씨의 전입일은 2020.08.07.로 말소기준일인 2014.04.16. 이후입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 순서상 선순위 대항력을 갖지 못하므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현황 이용과 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 점유관계와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래는 직접 비교 대상이 아니다
에듀캐슬아파트 단지는 602세대이고 사용승인일은 2014.02.13.입니다. 확인된 최근 거래 12건은 전용 74.85㎡·74.91㎡·84.96㎡의 아파트 거래로, 이 사건의 근린시설과 용도가 다르고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 상가 101호의 적정 시세로 직접 적용할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.91㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 74.91㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 74.85㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 192,666,666원 |
참고 거래의 최근 12개월 평균은 192,666,666원, 최신 거래는 2026.04.의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 272,720,000원은 최근 12개월 평균의 141.6%입니다. 용도와 면적이 다른 거래이므로 적정가를 단정할 수는 없지만, 적어도 이 수치만으로는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,618,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 268,101,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 91,898,080원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 272,720,000원 | 268,101,920원 | 91,898,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 190,904,000원 | 187,431,344원 | 172,568,656원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 133,632,799원 | 130,961,940원 | 229,038,060원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 한아름초등학교 남측에 위치하고, 주위는 아파트·학교·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 사무소 및 세탁소로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조의 1층 건물로 외벽은 화강석·강화유리·판넬 등 마감이며, 급배수 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평지이고 광대한면에 접합니다. 대로3류와 소로1류에도 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 828,900원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 4.8회이고 매각률은 0.0%입니다. 근린시설은 아파트보다 수요층이 제한돼 임대수익과 공실 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재조사. 확인된 실거래 12건은 아파트 거래입니다. 단지 내 상가와 인근 근린시설의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 최경원 씨의 보증금과 점유 근거, 현재 사무소·세탁소 운영자, 임대차계약의 당사자와 종료 조건을 확인하세요.
- 시설물 귀속 확인. 세탁소 설비와 내부 시설이 부동산에 포함되는지, 임차인 또는 영업자 소유인지 구분해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 등기상 단지 명칭과 현황 명칭이 다르고, 공부상 사무소와 현황 이용에도 차이가 있습니다.
- 수익성 검증. 예상 임대료·관리비·공실기간·원상복구 비용을 반영해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국세 압류가 2건 있으므로 당해세와 실제 교부청구액이 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증 보류
이 사건은 말소기준이 명확하고, 전입자도 후순위라 매수인 인수액이 0원인 권리구조입니다. 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가 487,000,000원에서 2회 유찰돼 272,720,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
확인된 최근 거래는 대상 근린시설과 용도·면적이 다른 아파트 거래이고, 그 참고 평균과 비교해도 최저가가 141.6%입니다. 단지 경매 집계 역시 평균 4.8회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 권리는 통과하지만 가격과 환금성은 보류입니다. 단지 내 상가 실거래와 임대수익, 공실, 현재 영업자의 명도 조건을 확인하기 전에는 최저가만으로 응찰 근거를 만들기 어렵습니다.