광주지방법원 2025타경34613. 나주시 빛가람동 850, 상가동 1층 101호의 근린시설입니다. 등기사항전부증명서에는 ‘빛가람엘에이치4단지아파트’로 표시되지만 현황은 ‘에듀캐슬아파트’로 조사됐고, 공부상 ‘근린생활시설(사무소)’인 해당 호실은 현재 사무소 및 세탁소로 이용 중입니다. 감정가 487,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 218,176,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다.
권리의 기준점은 2014.04.16. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 이후 2021년 국세 압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 최경원이 기재되어 있으나 전입신고일은 2020.08.07.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34613 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 850 빛가람엘에이치4단지아파트 상가동 1층101호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 사무소 및 세탁소 |
| 소유자 | 박일수 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 218,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 298,559,392원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 표시 / 현황 명칭 | 빛가람엘에이치4단지아파트 / 에듀캐슬아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.04.16. 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2021.01.20. 나주세무서장 관련 압류, 2021.04.28. 광주세무서장 관련 압류와 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 압류와 별개로 실제 당해세 등 법정 우선배당 항목은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경원 | 알수없음 | 2020.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최경원의 전입신고는 말소기준권리인 2014.04.16.보다 뒤인 2020.08.07.이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 알려진 권리관계상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 감정요항에서도 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 배당에서 임차인 최우선변제가 개입하는지는 매각기일 전 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 할인율만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 218,176,000원으로 감정가 487,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 절대적인 할인 폭은 큽니다. 하지만 제공된 실거래 표본은 에듀캐슬아파트의 전용 74.85㎡·74.91㎡·84.96㎡ 아파트 세대들로, 본건 상가동 근린시설과 용도와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 비교는 대상 상가의 직접 시세가 아니라 같은 단지 주거 거래의 참고치일 뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.91㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 74.91㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 74.85㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 192,666,666원 |
이 참고 표본의 최근 12개월 평균은 192,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 218,176,000원은 참고 평균의 113.2%이고, 최신 거래보다도 높습니다. 더구나 본건은 주거 세대가 아니라 상가동 근린시설이므로 이 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,854,464원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 214,321,536원 |
| 근저당 미배당 | - | 145,678,464원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 218,176,000원을 기준으로 집행비용 3,854,464원을 제외한 214,321,536원이 광주은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 145,678,464원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 218,176,000원 | 214,321,536원 | 145,678,464원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 174,540,800원 | 171,297,229원 | 188,702,771원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 139,632,640원 | 136,877,783원 | 223,122,217원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 낮아지고 선순위 근저당의 미배당은 커집니다. 하지만 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득이 고정되는 유형이 아니라, 알려진 권리관계상 실질취득액이 낙찰가와 동일하게 움직이는 구조입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시 빛가람동 한아름초등학교 남측에 위치하고, 주위는 아파트·학교·농경지 등의 지대입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(사무소), 현황은 사무소 및 세탁소로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 1층, 외벽은 화강석·강화유리·판넬 등 마감이며 급배수 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 광대한면에 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 828,900원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등에 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 표시 차이. 등기상 ‘빛가람엘에이치4단지아파트’, 현황은 ‘에듀캐슬아파트’로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 재확인. 제공된 실거래 12건은 아파트 세대 거래라 본건 근린시설의 직접 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 상가동 1층 근린시설의 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 최경원은 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 사무소·세탁소의 사용상태, 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명칭 차이 확인. 등기상 빛가람엘에이치4단지아파트와 현황 에듀캐슬아파트의 표시 차이를 현장·집합건축물대장과 대조하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 수요 점검. 현재 3회 유찰됐고 관련 경매 통계 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하기보다 상가 자체의 수익성과 환금성을 우선 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2014.04.16. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 최경원의 2020.08.07. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 본건은 아파트 주거호가 아니라 상가동 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 487,000,000원에서 최저가 218,176,000원까지 내려온 할인 폭은 크지만, 제공된 실거래는 용도가 다른 아파트 세대들이어서 본건의 적정가격을 직접 증명하지 못합니다. 그 참고 평균 192,666,666원과 최신 거래 180,000,000원보다도 현재 최저가가 높은 만큼 ‘많이 유찰됐으니 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 통과하되, 상가 자체의 임대수익·공실·동종 매매사례를 확인한 뒤 가격을 정하는 사건입니다.