청주지방법원 2025타경10220. 옥천 테크노밸리산업단지 내 토지와 건물로, 감정 이용상태는 목록2번 공장, 목록3번 사무실입니다. 소유자는 플라인텍주식회사이고, 등기상 가장 먼저 봐야 할 권리는 2023.03.17 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 을구 1번 채권최고액 1,004,400,000원이 말소기준이며, 같은 날 을구 2번 농협은행 근저당 1,182,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 주식회사 태흥, 진혜덕으로 조사됐고 1층 3,300.0000㎡를 점유하며 보증금은 150,000,000원, 전입일은 2024.05.28입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 자체를 낙찰자가 떠안는 구조로 보지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10220 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 구일리 968 · 충청북도 옥천군 옥천읍 테크노밸리로1길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록2번 공장 · 목록3번 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 8,616.9㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 플라인텍주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,898,336,000원 / 2,898,336,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,859,837,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록1번 지상 컨테이너 및 적재물(철근)은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.17 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,004,400,000원이며 토지 구일리 968 및 주2동과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 농협은행 근저당 1,182,000,000원 역시 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.10.14 임의경매개시결정, 옥천군 압류, 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금· 대전신용보증재단 가압류도 모두 말소기준 이후 권리로 분석돼 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태흥, 진혜덕 | 1층(3,300.0000㎡) | 2024.05.28 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.05.28은 말소기준일 2023.03.17보다 뒤이므로 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 인수액은 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 2,898,336,000원입니다. 1회 유찰 시에는 2,318,668,800원, 2회 유찰 시에는 1,854,935,040원으로 내려갑니다. 매각가가 낮아질수록 배당되지 못하는 채권은 증가하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,898,336,000원 | 2,485,428,425원 | 0원 | 381,524,215원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,318,668,800원 | 2,293,082,112원 | 192,346,313원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,854,935,040원 | 1,833,985,690원 | 651,442,735원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,898,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,383,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,004,400,000원 | 1,004,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,182,000,000원 | 1,182,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 182,028,425원 | 182,028,425원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 대전신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 381,524,215원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권자 총 청구액 2,485,428,425원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 381,524,215원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군남초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 중소규모 공장과 공업나지가 혼재하는 성숙중인 옥천 테크노밸리산업단지 내에 있습니다.
- 교통. 남측 테크노밸리로1길을 통해 동부로 등 간선도로와 연계가 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 있으며 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로 옥천IC가 있습니다.
- 건물 이용. 목록2번은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장, 목록3번은 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 공장에는 기본적인 전기설비와 화재발신설비, 사무실에는 전기설비·화재발신설비·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(옥천 테크노밸리산업단지)·일반산업단지·지역개발사업구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지 조건. 공장용지 8,616.9㎡, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 76,400원/㎡입니다.
- 경계 확인. 토지는 인접지 및 인접도로와의 경계가 불분명해 정확한 지적 및 경계 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 제외물 확인. 목록1번 지상 컨테이너 및 적재물(철근)은 임차인 소유로 조사돼 매각에서 제외됩니다. 현장 위치와 낙찰 대상의 경계를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 태흥, 진혜덕이 1층 3,300.0000㎡를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 감정요항표에 인접지·도로와 경계가 불분명하다고 기재돼 있으므로 정확한 면적·경계를 별도 측량으로 확인하세요.
- 산업단지 규제 확인. 일반공업지역, 산업시설용지, 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역 등 이용 제한을 실제 사업 목적과 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 2,318,668,800원, 2회 유찰 시 1,854,935,040원이며 매수인 인수는 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 각각 192,346,313원, 651,442,735원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 조건을 먼저 본다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.17 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명의 보증금은 150,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건의 승부처는 등기보다 현장입니다. 목록2 공장과 목록3 사무실을 함께 보는 일괄매각이고, 임차인 소유의 컨테이너와 적재물(철근)은 매각 대상에서 빠집니다. 여기에 8,616.9㎡ 토지는 경계가 불분명해 별도 측량이 필요한 것으로 기재돼 있습니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 공장·사무실의 실제 이용상태와 매각 제외물, 토지 경계 및 산업단지 규제를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
