청주지방법원 2025타경10233. 옥천읍 양수리 ‘옥천지엘리베라움’ 103동 18층 1801호 아파트입니다. 현재 소유자는 오숙배이며, 2017.11.08. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 235,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 176,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조 자체는 비교적 정리돼 있지만, 임대관계가 확인됐다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 “임대관계 미상임”으로 기재돼 있고 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 실제 점유자와 점유 원인을 확인하는 절차는 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10233 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 438 옥천지엘리베라움 103동 제18층 제1801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.8935㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 오숙배 · 2017.11.08. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에프에스비2506유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 117,733,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.11.08. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 176,000,000원입니다. 2022.04.05. 상상인플러스저축은행 근저당 124,800,000원, 롯데카드 가압류 10,934,363원, 농협은행 가압류 11,291,206원, 하나캐피탈 가압류 49,755,774원 및 2025.10.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 331,000,000원은 최근 평균의 107.3%
옥천지엘리베라움의 최근 거래 표본은 12건이고, 최근 12개월 평균 거래금액은 308,541,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 전용 84.89㎡ 14층의 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 331,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%이므로, 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 16 | 313,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 19 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 12 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 77.37㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 11 | 324,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 18 | 292,500,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 77.37㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 308,541,666원 |
표본의 최저 거래금액은 283,000,000원, 최고 거래금액은 330,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 331,000,000원으로, 최근 표본 최고 거래금액보다도 높은 수준입니다. 특히 같은 18층 84.89㎡ 거래에는 300,000,000원과 292,500,000원의 사례가 포함돼 있어, 현재 회차의 가격 메리트는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 124,800,000원 | 124,800,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,934,363원 | 10,934,363원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,291,206원 | 11,291,206원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 49,755,774원 | 2,540,431원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 372,781,343원 중 예상 배당액은 325,566,000원, 미배당액은 47,215,343원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 331,000,000원 | 325,566,000원 | 47,215,343원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 264,800,000원 | 260,292,800원 | 112,488,543원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 211,840,000원 | 208,074,240원 | 164,707,103원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천읍 금구리 소재 가화지하차도 남서측 인근이며, 주위에는 아파트·주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 20층 건물 중 18층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 옥천지엘리베라움은 446세대이며 사용승인일은 2017.09.29.입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 334,500원/㎡입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 331,000,000원은 최근 12개월 평균 308,541,666원의 107.3%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.07. 84.89㎡ 14층 320,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래금액보다 높습니다.
- 동층 거래 확인. 18층 84.89㎡ 거래에는 300,000,000원과 292,500,000원이 있습니다. 개별 호수의 상태 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 등기 변동 재확인. 말소기준권리는 2017.11.08. 하나은행 근저당 176,000,000원이며 이후 권리는 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서도 채권자 미배당 47,215,343원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 시나리오상 1회 유찰 시 264,800,000원, 2회 유찰 시 211,840,000원입니다. 실제 회차 진행 여부와 매각조건은 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보류
이 물건은 2017.11.08. 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이라 실제 점유 확인은 필요합니다.
더 큰 쟁점은 가격입니다. 신건 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 308,541,666원의 107.3%이고, 최신 거래 320,000,000원 및 최근 거래 최고금액 330,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리 구조가 단순하다는 이유만으로 현 회차에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 이 사건은 “권리 정리 여부”보다 “어느 가격에서 접근할 것인가”가 핵심입니다.
