청주지방법원 2025타경10236. 충청북도 옥천군 안내면 동대리 55 주1동의 단독주택 사건입니다. 소유자는 김응열·박성실 두 공유자이고 지분은 각각 2분의 1입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 2026.04.14 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 신청채권자는 윤인기이며 청구금액은 4,540,800원입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 감정평가서에는 기호 1·2가 공히 단독주택(공실)로 이용 중이라고 기재되어 있고, 건물은 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태에서 강제경매개시결정등기의 촉탁으로 등기사항전부증명서에만 등재되어 있다고 적혀 있습니다. 또한 매각물건명세서 비고는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 현황·공부·제시외건물의 범위를 맞추는 실물 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 안내면 동대리 55 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 감정평가상 기호 1, 2 공히 단독주택(공실) |
| 소유자 | 김응열 2분의 1 · 박성실 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 206,137,280원 / 206,137,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤인기 / 4,540,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 관련 토지 | 지목 전 · 1,008㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 15,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수금은 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 발생하지 않습니다. 등기부상 근저당권이나 별도 압류도 없고, 이 사건의 기준 권리는 2026.04.14 강제경매개시결정입니다. 배당표상 신청채권자 윤인기의 청구액 4,540,800원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실물 검증’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 206,137,280원이 시장에서 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 현재 최저매각가도 감정가와 같은 206,137,280원으로 신건입니다. 권리상 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 낙찰가와 동일하게 판단할 수 있지만, 이것만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,137,280원 | 4,540,800원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,909,824원 | 4,540,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,927,859원 | 4,540,800원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 206,137,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,685,922원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 윤인기 | 4,540,800원 | 4,540,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,910,558원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자에게 197,910,558원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 1, 2는 공히 단독주택이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 건물구조. 기호 1은 일반목구조 경사지붕(징크철판) 2층 단독주택, 기호 2는 일반목구조 경사지붕(징크철판) 단층 단독주택입니다. 외벽은 벽돌붙임, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 공실 상태이며 기본적인 위생·급배수설비와 전기설비 등을 포함하여 평가되었습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 다만 건물은 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태에서 등기사항전부증명서에만 등재되어 있습니다.
- 제시외건물. 본건에 소재하는 제시외건물은 개략적인 실측으로 평가되었고, 매각물건명세서에도 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 지목 전, 면적 1,008㎡, 토지이용상황 전, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 보전관리지역이며 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 임업용산지와 농림지역에 접합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 시장 할인 여부를 정량 확인할 수 없습니다. 단독주택·공실·건축물대장 미등재 상태라는 개별성을 현장 확인에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 실제 건물과 매각 대상 범위를 대조하세요.
- 건축물대장 상태 확인. 감정평가서는 건물이 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태라고 명시합니다. 등기사항전부증명서와 건축 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 직전 현황이 같은지는 현장조사로 재확인하세요.
- 토지 이용·규제 확인. 지목 전, 보전관리지역, 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 이용 제한 요소를 목적에 맞게 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 206,137,280원 자체를 시세로 단정하지 말고, 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 실사가 핵심”
이 사건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 신청채권자 윤인기의 청구액 4,540,800원도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당됩니다. 반면 물건 측면에서는 일반건축물대장 미등재 상태, 일괄매각, 제시외건물 포함, 공실 단독주택이라는 확인 요소가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 206,137,280원을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 양호하지만, 응찰 판단은 현황·공부·가격의 별도 검증을 통과한 뒤입니다.
