청주지방법원 2025타경10238. 충청북도 영동군 상촌면 임산리 489, 도로명주소 임산길 15-9의 단독주택입니다. 현재 등기상 소유자는 남경자 지분 6분의 1, 남정현 지분 6분의 5이고, 2025.11.11. 남정현을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권이나 압류·가압류가 별도로 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 채권성 권리는 배당 시나리오상 0원입니다.
권리보다 먼저 현장에서 확인해야 할 부분은 건물 상태입니다. 감정평가 당시 주방 싱크대의 수도와 유류보일러는 동파된 것으로 조사됐습니다. 단독주택은 해당 설비의 실제 작동 상태가 거주 가능성과 추가 비용에 직접 연결되므로, 입찰 전 현황 확인의 우선순위가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10238 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 상촌면 임산리 489 · 임산길 15-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 방2·거실·주방·화장실 등 |
| 건물구조 | 샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 |
| 소유관계 | 남경자 6분의 1 · 남정현 6분의 5 |
| 토지 | 대 · 357.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 21,024,450원 / 21,024,450원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보채권 없는 공유물분할 경매
최초 소유권보존 당시 남정현·남옥자·남광현·남진연·남경이·남경자가 각각 6분의 1 지분을 보유했습니다. 이후 2025.02.10. 증여를 원인으로 남옥자·남광현·남진연·남경이의 지분 합계 6분의 4가 남정현에게 이전돼, 현재는 남정현 6분의 5, 남경자 6분의 1 구조입니다. 2025.11.11. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 신건 출발
감정가와 현재 최저매각가는 모두 21,024,450원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교할 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 절대금액만 보고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 21,024,450원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 16,819,560원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 13,455,648원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 21,024,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,440원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 남정현 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,246,010원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 방2·거실·주방·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕의 단층 건물이며, 외벽은 샌드위치판넬, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판깔기, 창호는 하이새시단창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수설비와 유류보일러 바닥난방설비가 있으나, 싱크대 급수설비와 유류보일러는 동파된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 357.0㎡이며 평지의 부정형 토지이고 세로한면(가)에 접합니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 지역·지구. 자연취락지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하거나 접합니다.
- 공시지가. 42,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경매 확인. 채무불이행을 원인으로 한 일반적인 담보권 실행 경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다.
- 소유관계 확인. 현재 지분은 남정현 6분의 5, 남경자 6분의 1입니다.
- 점유·임대관계 재확인. 임대관계는 없는 것으로 탐문됐지만 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 동파 상태 확인. 주방 싱크대 수도와 유류보일러의 현재 작동 여부 및 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 21,024,450원의 시세 대비 할인 여부를 단정하지 않습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구 및 각 제한구역의 구체적인 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 상태’가 변수
이 사건은 근저당이나 가압류가 복잡하게 얽힌 물건이 아닙니다. 현재 확인되는 권리 흐름은 소유권보존과 지분 증여, 그리고 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 비교적 단순하고, 배당 시나리오상 낙찰자 인수액도 0원입니다.
다만 단독주택 자체의 상태는 별개의 문제입니다. 감정평가 당시 주방 싱크대 수도와 유류보일러가 동파된 것으로 확인됐고, 최근 실거래 자료도 없어 신건 최저가가 시장가격 대비 유리한지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 검토는 단순하지만, 가격과 설비 상태는 현장 확인 후 판단해야 하는 유형입니다.
