광주지방법원 2025타경32217. 도산동 호반아파트 제상가동 지하층 101호로, 감정평가상 이용상태는 생활편익시설이며 현장조사일 현재 공실입니다. 철근콘크리트벽식 슬래브지붕 2층 건물 중 지하층에 위치하고, 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 김장생이 2002.12.05. 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했고, 현재 효력이 있는 기준권리는 2020.05.15. 설정된 광주은행 근저당권 132,000,000원입니다. 2025년 이후 들어온 광주신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 신한은행 가압류와 국의 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32217 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 782 호반아파트 제상가동 제지하층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활편익시설 · 현장조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식 슬래브지붕 2층 건 중 지하층 101호 |
| 소유자 | 김장생 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 61,824,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 90,927,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.05.15. 을구 8번 광주은행 근저당권입니다. 이후 2025.02.17. 광주신용보증재단 가압류 61,803,601원, 2025.03.06. 임의경매개시결정, 2025.10.30. 신한은행 가압류 19,805,925원, 2026.01.15. 국의 압류가 이어졌지만 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
임차인 기록은 민윤정 1명입니다. 전입신고일은 2023.05.24.로 말소기준일 2020.05.15.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 기준권리보다 후순위이므로 제공된 분석 결과상 대항력은 없습니다. 한편 현황조사보고서와 감정서에서는 대상 부동산을 공실로 조사했습니다.
| 이름 | 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민윤정 | 알수없음 | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 그대로 쓰면 안 된다
현재 최저매각가는 61,824,000원으로 감정가 138,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격 비교에 중요한 제한이 있습니다.
제공된 실거래 자료의 단지명은 호반2차이고, 최근 거래 면적은 39.86㎡ 또는 59.95㎡입니다. 반면 가격 비교 대상면적은 224.6㎡이며 면적 매칭이 성립하지 않습니다. 게다가 경매 대상은 아파트 주거세대가 아니라 상가동 지하 생활편익시설입니다. 따라서 최근 12개월 평균 129,125,000원이나 최신 거래 85,000,000원을 본건의 직접 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.86㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 11 | 129,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 39.86㎡ | 13 | 72,500,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 129,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,512,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 132,000,000원 | 60,311,168원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 61,803,601원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 19,805,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 213,609,526원 중 예상배당은 60,311,168원이고 미배당은 153,298,358원입니다. 신청채권자 청구액은 90,927,094원으로, 현재 회차 예상배당만으로는 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 61,824,000원 | 60,311,168원 | 153,298,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 49,459,200원 | 48,168,934원 | 165,440,592원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 39,567,360원 | 38,455,148원 | 175,154,378원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 송정초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·층. 생활편익시설로 이용되며, 철근콘크리트벽식 슬래브지붕 2층 건물 중 지하층 101호입니다.
- 도로. 토지는 평지대 내 정방형이고 주상용 건부지로 이용 중이며, 본건 사방으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장소음대책구역 제3종구역·전통상업보존구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 3,526.0㎡, 공시지가 670,500원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로각지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 현장조사일 현재 공실입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 아파트 실거래로 상가 가격을 판단하지 말 것. 최근 거래자료는 39.86㎡·59.95㎡ 아파트 표본이고 본건 가격 비교 대상면적은 224.6㎡입니다.
- 지하 생활편익시설의 실제 임대·매매가 확인. 현재 공실이므로 동일 건물·인근 유사용도의 실거래와 임대료를 별도로 확인해 적정 입찰가를 정해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 민윤정의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 현황조사는 공실로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 국 압류와 배당 원본 확인. 2026.01.15. 국의 압류가 있고 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 가격만 보지 말고 지하층·용도·공실·환금성을 함께 검토해야 합니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2020.05.15. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시·압류는 소멸합니다. 민윤정의 전입일도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 138,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 61,824,000원까지 내려왔지만, 본건은 지하 생활편익시설이고 제공된 실거래는 면적과 용도가 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 129,125,000원의 47.9%라는 표면적인 숫자만으로 ‘반값 이하의 저가 매물’이라고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 실제 승부처는 지하 상가의 임대수익·공실기간·유사 상가 거래가를 확인해 61,824,000원이 정말 적정한지 검증하는 데 있습니다.
