청주지방법원 2025타경10251. 충청북도 영동군 상촌면 하도대리 320-1 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 일반목구조 경사지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.04.04, 증축일은 2017.09.27입니다. 토지면적은 443.0㎡, 지목은 대이고 계획관리지역에 위치합니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 현 소유자는 오태근이고, 말소기준권리는 2024.06.24 신풍농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.12.09 에스제이대명주식회사의 강제경매개시결정이 기입됐으며, 경매로 매각되면 모두 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 배당 후 매수인이 별도로 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 상촌면 하도대리 320-1 · 충청북도 영동군 상촌면 하도대4길 5-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 경사지붕 단층 · 사용승인일 2014.04.04 · 증축 2017.09.27 |
| 토지 | 443.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 20,600원/㎡ |
| 소유자 | 오태근 |
| 감정가 / 최저가 | 189,018,120원 / 189,018,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에스제이대명주식회사 / 96,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 발생하지 않습니다. 2024.06.24 신풍농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 현황 확인 — 권리보다 토지·매각범위가 핵심
감정평가상 본건은 영동군 상촌면 하도대리 소계마을 내 계획관리지역에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야가 소재하는 산간 농촌지대입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,018,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,254원 |
| 1. 근저당권 · 신풍농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 에스제이대명주식회사 | 96,250,000원 | 96,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,321,866원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 156,250,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 29,321,866원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,018,120원 | 156,250,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,214,496원 | 148,297,493원 | 7,952,507원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,971,596원 | 118,477,994원 | 37,772,006원 | 0원 |
유찰되면 신청채권자 에스제이대명주식회사의 예상배당이 줄어듭니다. 현재 회차에서는 96,250,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 88,297,493원, 2회 유찰 시 58,477,994원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 채권자의 회수 문제이고, 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영동군 상촌면 하도대리 소계마을 내 계획관리지역으로, 주위는 단독주택·순수농경지·순수임야가 소재하는 산간 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 단층이며 외벽은 목공 및 싸이딩 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 443.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되고 생산관리지역에 접합니다. 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 대이나 현황 일부는 도로로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.24 신풍농업협동조합 근저당권이 기준이며, 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
- 임차관계. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
- 도로 이용 부분. 토지 443.0㎡ 중 현황 도로로 이용되는 부분의 위치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역 등 제한사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 189,018,120원이 현 시장가격 대비 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현황 확인은 필수
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 신풍농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서는 채권자 청구액도 전액 배당되는 구조입니다.
다만 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건인 만큼 판단의 초점은 등기보다 현황에 있습니다. 토지의 공부상 지목은 대이지만 일부가 도로로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니라, 실제 경계·도로 이용 부분·제시외 건물의 매각범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
