청주지방법원 2026타경10033. 사건 소재지는 충청북도 옥천군 군북면 석호리 205-2이고, 건물 등기에는 석호리 206, 도로명주소는 석호길 170으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 목조지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최문홍으로, 2023.04.28 매매를 원인으로 2023.06.13 소유권이전등기를 마쳤습니다.
같은 날 설정된 청주남부신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.09.26 추징보전명령에 따른 국의 가압류와 2026.03.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10033 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 옥천군 군북면 석호리 205-2 |
| 건물 등기 소재지 | 충청북도 옥천군 군북면 석호리 206 · 충청북도 옥천군 군북면 석호길 170 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 목조지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 최문홍 · 2023.04.28 매매 · 2023.06.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,091,428,200원 / 1,091,428,200원 (신건) |
| 신청채권액 | 712,093,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
실제 임차인 0명. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2009.04.02 설정된 국민은행 채권최고액 65,000,000원 근저당권은 2012.04.26 말소됐고, 2016.12.15 설정된 옥천농업협동조합 채권최고액 156,000,000원 근저당권도 2023.05.15 말소됐습니다.
② 물건 구성 — 농취증과 현황 차이가 승부처
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록 2번 지상의 캠핑용 캐러밴 및 적치물은 매각에서 제외됩니다. 목록 5번 지상의 비닐하우스 2동은 보도블럭 바닥을 포함해 제시외물건으로 평가됐습니다.
특히 목록 2번은 공부상 지목이 답이지만 현재 목록 3번 건물의 마당으로 이용 중이며, 감정평가에서도 현황을 고려해 대지로 판단했습니다. 또한 본건 토지들은 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 사항은 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각 제외 | 목록 2번 지상 캠핑용 캐러밴 및 적치물 |
| 농취증 | 목록 1·2·5번 제출 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
| 현황 차이 | 목록 2번 공부상 답 · 목록 3번 건물의 마당으로 이용 |
| 경계 | 인접지와 경계 불분명 · 정확한 사항은 측량 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 1,091,428,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,314,282원 |
| 2. 근저당 · 청주남부신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 238,113,918원 |
국의 가압류는 추징보전액 770,846,824원이 등기돼 있으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,091,428,200원 | 840,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 873,142,560원 | 840,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 698,514,048원 | 689,128,908원 | 150,871,092원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 군북면 석호리 소재 석호소류지 북동측 근거리에 위치하며, 주변에는 단독주택·농경지·호수·자연림이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장 소재 여부와 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지 정보상 면적 302.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 전, 급경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 12,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 가축사육제한지역, 금강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지가 포함돼 있습니다.
- 현장 확인. 목록 1번은 평탄부분의 묵전과 경사부분의 자연림으로 이용 중이며, 토지 경계가 불분명해 측량 필요성이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·2·5번은 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전에 관할 관청 확인이 선행돼야 합니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발령될 수 있습니다. 특히 공부상 답인 목록 2번의 마당 이용 현황을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만, 목록 2번 지상의 캠핑용 캐러밴과 적치물은 매각에서 제외됩니다.
- 경계 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 실제 사용 범위와 공부상 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.06.13 청주남부신용협동조합 근저당이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰요건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인 0명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 등기 권리 자체는 비교적 정리된 구조입니다. 말소기준인 청주남부신용협동조합 근저당 이후의 국 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 실전 입찰에서는 농지취득자격증명원이 결정적인 조건입니다. 목록 1·2·5번에 증명원이 필요하고 미제출 시 보증금 미반환이 명시돼 있으며, 목록 2번은 공부상 답과 실제 마당 이용이 다릅니다. 일괄매각·매각 제외 캐러밴·제시외 건물·불분명한 토지 경계·원상회복 가능성도 동시에 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 농취증과 토지 현황을 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
