광주지방법원 2025타경32353. 광주 북구 임동 94-104의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 145.0㎡, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택이며 사용승인일은 1977-07-05입니다. 소유자는 주식회사한결디앤씨이고, 2020.02.06 소유권을 취득한 날 비아신용협동조합 앞으로 채권최고액 114,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 1997년 장은신용카드주식회사의 가압류 5,237,079원은 1999년에 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후 등기된 2025.03.19 김중기의 강제경매개시결정과 2025.04.10 비아신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 물건 상태는 권리보다 까다롭습니다. 매각물건명세서에는 증·개축 공사 중 정지, 사람이 거주하지 않은 폐가 상태라고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32353 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 임동 94-104 · 광주광역시 북구 임동로16번길 14-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 145.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1977-07-05 · 내부인테리어 공사중 |
| 소유자 | 주식회사한결디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 232,397,380원 / 104,116,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김중기 / 182,453,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 부속건물 단층광 1.32㎡, 단층광 1.32㎡ 현 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 말소기준인 비아신용협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현재 최저매각가 104,116,000원에서는 집행비용을 제외한 101,858,376원이 비아신용협동조합 근저당에 배당되고, 해당 근저당도 미배당이 발생합니다. 김중기의 경매개시결정과 비아신용협동조합의 후순위 경매개시결정에는 예상배당이 없습니다.
② 가격·회차 — 44.8%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가 232,397,380원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,116,000원, 감정가의 44.8%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 83,292,800원, 이후 66,634,240원입니다.
하지만 이 사건은 단순한 정상 단독주택이 아닙니다. 감정평가상 내부 인테리어 공사 중이고, 매각물건명세서에는 증·개축 공사가 정지된 상태이자 사람이 거주하지 않는 폐가로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기보다 공사 중단 상태·건물 활용 가능성·토지 가치를 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권액 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 104,116,000원 | 478,907,776원 | 101,858,376원 | 377,049,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,292,800원 | 478,907,776원 | 81,393,530원 | 397,514,246원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,634,240원 | 478,907,776원 | 65,034,824원 | 413,872,952원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,257,624원 |
| 2. 근저당권 · 비아신용협동조합 | 114,000,000원 | 101,858,376원 |
| 3. 경매개시결정 · 김중기 | 182,453,888원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 비아신용협동조합 | 182,453,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 채권자 총 청구 478,907,776원 중 101,858,376원이 배당되고 377,049,400원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주서림초교 남서측 인근이며, 주변은 노후화된 단독주택과 소규모 점포가 소재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 145.0㎡, 지목은 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 614,900원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 사용승인일은 1977-07-05입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 현 상태. 내부 인테리어 공사 중이며, 증·개축 공사가 정지된 상태로 사람이 거주하지 않는 폐가 상태입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되며 부속건물 단층광 1.32㎡, 단층광 1.32㎡는 현 멸실로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 폐가·공사 중단 상태 확인. 내부 인테리어와 증·개축 공사가 어느 범위에서 정지됐는지 현장을 직접 확인해야 합니다.
- 건물과 토지를 함께 평가. 단독주택 + 토지 일괄매각이므로 건물 상태와 145.0㎡ 토지의 활용성을 분리해 판단하는 것이 중요합니다.
- 제시외 건물 대조. 단층광 1.32㎡, 단층광 1.32㎡의 현 멸실 상태와 공부·현황을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.02.06 비아신용협동조합 근저당과 2025년 두 경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰·감정가 44.8%라는 할인율 자체보다 공사 중단·폐가 상태를 반영한 실제 활용가치를 우선해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현물이 어렵다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2020.02.06 비아신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 232,397,380원에서 3회 유찰돼 104,116,000원까지 내려왔지만, 건물은 1977-07-05 사용승인된 단독주택이고 내부 인테리어와 증·개축 공사가 중단된 채 사람이 거주하지 않는 폐가 상태입니다. 권리상 부담이 없다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 할인율보다 현장 상태와 토지 활용성이 입찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
