대전지방법원 2025타경3821. 금산군 진산면 두지리 421 소재의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 1층 창고·2층 주택으로 이용되고 있으며, 조적조 기와지붕 지상 2층 구조입니다. 현재 소유자는 정영제이고, 2022.06.30. 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 바로 다음 날인 2022.07.01. 이인농업협동조합이 채권최고액 325,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 뒤에는 박정기 명의의 채권최고액 91,000,000원 근저당이 설정됐고, 해당 근저당은 2025.07.30. 김도엽에게 이전됐습니다. 2025.09.10. 이인농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.12.10. 국의 압류도 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 배당이 부족해도 이 후순위 권리가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 다르다

핵심은 2022.07.01. 접수번호 10153인 이인농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 접수번호 10157로 설정된 박정기 근저당은 접수 순위가 뒤이고, 이후 경매개시결정과 국 압류도 모두 후순위입니다. 현재 회차 배당에서 후순위 근저당에 미배당이 생기지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

임차·점유 확인

매각물건명세서에는 목록 1·3 지상의 제시외 수목이 매각에서 제외되고, 임차인과 별도 계약이 있다고 기재돼 있습니다. 보증금·확정일자·점유 범위가 특정되지 않아 주택 임대차의 대항력이나 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원과 별개로, 매각 제외 수목의 계약 관계와 실제 점유 범위는 현장에서 따로 확인해야 합니다.

② 가격·회차 시나리오 — 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없다

현재 회차 최저매각가는 356,423,860원으로 시나리오상 감정가의 86%입니다. 다만 이 사건은 농취증·맹지·매각제외·인접필지 점유 문제가 함께 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 356,423,860원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 356,423,860원 가정)

채권최고액 합계 416,000,000원 기준으로 현재 회차 미배당은 65,366,074원입니다. 집행비용은 5,789,934원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 매각조건 — 이 사건의 실제 난도

• 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
• 수목 매각 제외. 목록 1·3 지상의 제시외 수목은 매각에서 제외되고 임차인과 별도 계약이 있습니다.
• 이동식 구조물 제외. 목록 1의 철파이프 차고와 목록 3의 이동이 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
• 최저가 제한 요인. 최저매각가격은 제시외 수목 등이 소재하는 사정으로 제한을 받는 가격입니다.
• 울타리 점유. 목록 3의 울타리가 인접필지인 두지리 산2에 걸쳐 점유하고 있습니다.
• 맹지. 목록 1은 지적도상 맹지이고, 목록 3도 지적도상 맹지입니다. 다만 목록 3 남측에는 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하며 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 원상회복 가능성. 목록 3은 원상회복명령 가능성을 금산군 농업정책과에 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 충청남도 금산군 진산면 지방리 소재 지방1리마을회관 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 1층은 창고, 2층은 주택입니다.
• 내부 확인. 수차례 방문했으나 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가해 건축도면·외부관찰·탐문조사를 참고한 평가입니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지 특성. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 확인된 토지는 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증을 가장 먼저 확인. 목록 3 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 금산군 농업정책과에 확인해야 합니다.
• 맹지의 실제 진입로 확인. 목록 1·3의 지적도상 맹지 상태와 목록 3 남측 약 2~3미터 포장도로의 실제 이용관계를 현장에서 확인하세요.
• 매각 제외 경계 확인. 수목·철파이프 차고·비닐하우스가 낙찰 대상에서 제외되므로 위치와 경계를 직접 확인해야 합니다.
• 수목 임차계약 확인. 제시외 수목에 별도 계약이 있으므로 계약 상대방, 점유 범위, 보증금과 명도 관계를 확인하세요.
• 울타리 경계 확인. 목록 3 울타리가 인접필지 두지리 산2에 걸쳐 있어 경계·점유 문제를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 1층 창고·2층 주택의 실제 상태와 수리 필요 여부를 입찰 전 점검하세요.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 근저당 이전관계, 압류·경매개시결정의 현재 상태를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다

등기 순위만 보면 결론은 단순합니다. 2022.07.01. 이인농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 난도는 권리보다 현장에 있습니다. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 1·3은 지적도상 맹지이며, 수목과 이동식 구조물 일부는 매각에서 제외됩니다. 목록 3 울타리는 인접필지에 걸쳐 있고, 수목에는 별도 임차계약도 기재돼 있습니다. 여기에 감정평가 당시 내부 확인도 되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 입찰조건은 까다롭다.”입니다. 현재 최저가 356,423,860원 자체보다 농취증 발급 가능성·진입로·경계·매각 제외 대상·점유관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.