대전지방법원 2025타경3821. 충청남도 금산군 진산면 두지리 421에 소재한 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 공부상 1층 창고, 2층 주택으로 이용되는 조적조 기와지붕 지상 2층 건물입니다. 감정가는 413,163,860원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 249,496,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당히 낮아졌지만, 낙찰 이후 실제로 취득하고 사용할 수 있는 범위를 따져야 하는 물건입니다.

권리관계는 2022년 7월 1일 설정된 이인농업협동조합 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 그 뒤 설정된 박정기의 근저당권은 김도엽에게 이전되었고, 이번 임의경매개시결정 및 북대전세무서장 관련 압류도 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 계산에서는 인수할 권리가 0원으로 산정됩니다. 다만 권리 인수 0원과 입찰·명도·토지 이용에 문제가 없다는 뜻은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 이인농협 근저당

핵심은 2022.07.01 이인농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며, 최초 채무자는 청솔개발주식회사였다가 2022.08.04 정영제로 변경됐습니다. 이후 같은 날 설정된 박정기 명의의 91,000,000원 근저당권은 2025.07.30 김도엽에게 이전되었습니다. 이 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정·후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에 설정되었던 유성새마을금고 및 예산농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 기존 가압류와 과거 경매개시결정, 금산군 압류 역시 등기부상 말소된 이력이 있어 현재 남아 있는 후순위 권리와 구분해야 합니다.

임차인·점유 현황 — 전입자는 있지만 보증금은 미확인

확인된 임차 관련 신고자는 이혜자 1명입니다. 전입일은 2024.08.02로 말소기준권리 설정일인 2022.07.01보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로 하면 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 전입자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.

이혜자는 2025.11.19 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 현재 분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되지만, 실제 점유 현황과 임대차계약, 명도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 60%가 시세 60%는 아니다

감정가는 413,163,860원, 현재 최저매각가는 249,496,000원입니다. 1회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 60.39% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와의 차이만으로 시장가격보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 평가할 근거는 부족합니다.

유찰 시나리오는 매각가가 더 낮아지는 경우의 가정이며, 실제 향후 매각가격이나 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수금액과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,496,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 4,292,944원을 제외한 245,203,056원이 이인농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 전체 근저당 채권최고액 기준 미배당은 170,796,944원으로 계산됩니다.

신청채권자의 청구액은 277,374,950원으로, 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액도 전부 충족되지 않습니다. 하지만 배당되지 않은 후순위 담보채권액을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 실제 배당은 채권 원금·이자·비용, 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)

• 입지. 충청남도 금산군 진산면 지방리 소재 지방1리마을회관 서측 원거리에 위치합니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 다만 필지별 법적 도로 접면과 실제 출입은 구분해야 합니다.
• 토지 현황. 확인된 토지는 면적 656.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 완경사·부정형이며 개별공시지가 표시는 26,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 가축사육제한구역과 배수구역 등의 제한이 있습니다.
• 건물. 조적조 기와지붕 2층 건물로, 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 구비되어 있습니다. 내부 확인이 되지 않아 실제 설비 작동과 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농촌지역의 건물·토지 일괄매각 물건이고, 개별 필지 접근성 및 이용제한이 있으므로 일반적인 주거용 집합건물처럼 거래가 쉽다고 가정하기 어렵습니다. 실거래 시세와 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑤ 매각물건명세서 핵심 위험 — 반드시 확인할 조건

특히 일괄매각이라는 표현만 보고 현장에 있는 모든 수목·건축물·시설물을 취득한다고 생각해서는 안 됩니다. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 수목·시설물, 그리고 그 이용계약은 서로 다른 사항입니다. 실제 매각 범위를 도면과 명세서, 현장 상태로 대조하는 절차가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 3에 대해 금산군 농업정책과에 사전 문의하고, 증명서 발급 및 원상회복명령 관련 조건을 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금 반환이 제한됩니다.
• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물과 제외 수목·철파이프 차고·비닐하우스를 구분해야 합니다.
• 수목 관련 별도 계약. 매각에서 제외된 수목의 계약 당사자, 이용기간, 접근 및 관리 관계를 확인해야 합니다.
• 도로·진입로 확인. 목록 1·3의 맹지 상태와 목록 3 남측 포장도로의 소유권·통행 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 울타리 경계. 두지리 산2 침범 부분의 위치·면적과 향후 철거·원상회복 또는 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 전입자 이혜자. 전입일은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유 관계, 배당요구 내역, 명도 방법을 확인해야 합니다.
• 건물 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 필요성, 누수, 설비 및 실제 이용상태를 점검해야 합니다.
• 가격 기준. 감정가 대비 60.39%라는 숫자 대신 인근 유사 건물·토지 거래, 법적 이용 가능 면적과 취득 후 예상 비용을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 등기·배당 원본. 이인농협 근저당, 후순위 근저당 이전, 압류, 조세 우선순위 및 임차인 관련 문서를 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가보다 낮다 ≠ 안전하고 싸다”

이 사건의 말소기준권리는 2022년 이인농업협동조합 근저당권이고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계의 기본 구조 자체는 비교적 정리할 수 있습니다. 그러나 이 물건은 등기권리만 보고 판단하기에는 중요한 변수가 많습니다.

전입자 이혜자의 보증금은 확인되지 않았고, 목록 3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 지적도상 맹지, 인접필지 침범, 매각 제외 수목과 시설물, 내부 미확인 건물도 실제 취득 가치와 사용 가능성에 영향을 줍니다. 무엇보다 최저매각가 249,496,000원이 시장가치보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 인수는 낮게 산정되지만, 취득 조건과 현장 리스크는 높은 편입니다. 현재 가격이 감정가의 60.39%까지 낮아졌다는 이유만으로 응찰하기보다는 농지취득자격증명 발급, 토지 경계와 통행권, 매각 제외물, 실제 점유 및 주변 거래가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 조건 확인 전에는 가격 메리트 판단을 보류해야 하는 물건입니다.